Comment vendre un immeuble occupé par des locataires

La vente d’un immeuble locatif comporte certaines particularités juridiques. Une bonne connaissance des règles applicables et une planification rigoureuse vous aideront à faciliter la transaction, tout en respectant les droits de vos locataires.

1. Préparer un dossier complet

Avant même d'afficher votre immeuble, prenez le temps de rassembler toute la documentation pertinente. Contrairement à une propriété résidentielle occupée par son propriétaire, un immeuble locatif est évalué non seulement pour ses caractéristiques, mais aussi pour les revenus qu’il génère. Les acheteurs voudront donc évaluer sa rentabilité et obtenir un portrait clair de son exploitation.

Regroupez notamment les baux en vigueur et les documents qui y sont liés (annexe, règlement d’immeuble et/ou de copropriété, le cas échéant), les avis de renouvellement, les relevés de revenus et de dépenses, les comptes de taxes municipales et scolaires, les factures des principaux travaux réalisés ainsi que les garanties encore applicables. Mentionnez également tout logement vacant ainsi que tout projet de travaux en cours ou à venir susceptible d’intéresser un acheteur.

Un dossier complet inspire confiance et permet souvent de répondre plus rapidement aux questions des acheteurs potentiels.

2. Planifier les visites avec les locataires

La présence de locataires ne vous empêche pas de faire visiter votre immeuble, mais certaines règles doivent être respectées.

Le Code civil du Québec prévoit que le locataire doit permettre les visites lorsque le logement est offert en vente. Sauf en cas d'urgence, le propriétaire doit toutefois lui donner un préavis d'au moins 24 heures et les visites doivent avoir lieu entre 9 h et 21 h (article 1932 du Code civil du Québec). Les membres CORPIQ bénéficient d’ailleurs d’un modèle de lettre à cet usage. Prenez également note que le locataire peut refuser la visite si le propriétaire ou son représentant n’est pas présent lors de celle-ci. Également, si vous envisagez d’organiser une journée de visites libres, il est préférable d'en discuter préalablement avec les locataires afin d'en limiter les inconvénients. 

Au-delà des obligations légales, une communication respectueuse facilite généralement les visites. Informer vos locataires du déroulement du processus et leur donner le plus de prévisibilité possible contribue souvent à maintenir une bonne entente dans cette période de transition.

3. Comprendre les effets de la vente sur les baux 

Il est fréquent que les acheteurs, tout comme les locataires, se demandent ce qu'il adviendra des baux après la vente.

Au Québec, la vente d'un immeuble ne met pas fin aux baux existants (article 1886 du Code civil du Québec). Le nouvel acquéreur devient automatiquement le nouveau locateur et doit respecter les droits et obligations des baux en vigueur. En d'autres mots, un changement de propriétaire ne permet pas, à lui seul, de résilier un bail.

Dans certaines situations prévues par la loi, le nouvel acquéreur peut toutefois exercer un droit de reprise ou d’éviction. Ces démarches sont toutefois soumises à des conditions et à des délais précis. Le vendeur ne peut pas les entreprendre au nom d’un éventuel acquéreur.

4. Assurer une transition harmonieuse

Le jour du transfert de propriété, il est conseillé de remettre au nouvel acquéreur tous les documents et renseignements nécessaires à la gestion de l’immeuble. Les copies des baux en vigueur, les avis transmis aux locataires, les clés, les codes d’accès et tout autre document pertinent lui permettront d’assurer une continuité dans l’administration de l’immeuble.

Il est également recommandé d'informer les locataires du changement de propriétaire afin qu’ils sachent à qui verser leur loyer et à qui s’adresser pour toute communication future relative au bail.

Une vente bien préparée inspire confiance

Vendre un immeuble locatif ne se résume pas à une transaction entre un vendeur et un acheteur. Le processus concerne également les locataires, dont les droits doivent être respectés à chaque étape. 

En préparant soigneusement votre dossier, en communiquant clairement avec vos locataires et en organisant efficacement la transition, vous favoriserez une vente plus harmonieuse pour toutes les parties.