Primes d’assurance: la situation continuera à se détériorer

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Au cours des cinq dernières années, les primes d’assurances ont augmenté à une cadence très inquiétante. Bien que la situation soit mondiale, le Québec apparaît comme un dernier de classe, compte tenu de la structure malsaine de l’industrie et de la règlementation qui fait grimper les coûts bien au-delà de ce qu’ils devraient être.

Primes d’assurance: la situation continuera à se détériorer

Depuis cinq ans au Québec, les hausses annuelles par type d’immeubles ont été les suivantes :

  • Condo (immeuble et aires communes) : 15 à 35% par an
  • Plex et multi-plex : 11 à 20% par an
  • Unifamiliale : 7 à 20% par an

Et encore, il s’agit là de hausses moyennes. Selon leur situation, des propriétaires ont reçu des augmentations encore plus fortes, au point où il devient explicite que l’assureur ne les veut plus comme client et les invite à aller chez un concurrent.

Abandonné par les assureurs, le marché des condominiums est en crise. La gestion chancelante de ces immeubles et l’absence de stabilité, en termes de gouvernance, auront fini par faire fuir les assureurs et donné beau jeu aux quelques joueurs restants qui se partagent désormais ce secteur.

Celui des plex est quant à lui plombé par un manque criant d’entretien, résultant d’une règlementation de contrôle des loyers qui décourage les l’investissement et la réalisation de rénovations préventives. À cela s’ajoutent les coûts de main-d’œuvre après sinistre plus élevés que pour des logements locatifs, puisque ceux-ci sont assujettis à la loi R-20 et à son application par la Commission de la construction du Québec. Cela affecte directement les primes d’assurances au Québec, car les coûts de remise en état sont plus élevés.

Lors d’une entrevue menée il y a quelques jours par Benoit Ste-Marie, directeur général de la CORPIQ, avec deux spécialistes en assurance, on y apprend toute la gravité d’une situation qui perdurera encore pendant quelques années.

En effet, comme le résume monsieur Ste-Marie, « malgré les fortes hausses des dernières années, les pertes encourues par les assureurs ne se sont toujours pas résorbées. Ce retard met une pression de plus en plus forte sur les prix, car nous sommes dans une situation de rattrapage ».  Le problème est qu’il y a une restructuration de l’industrie sur le plan mondial, ce qui entraîne une rareté dans l’offre. Les niveaux de risques des compagnies d’assurances sont atteints et les prix ne font que monter. On apprend aussi que sur le plan structurel, le Québec est mal en point puisque la concentration dans le domaine de l’assurance fait en sorte que le niveau de concurrence est franchement mis à mal. De toutes parts, les propriétaires sont donc victimes d’une situation à la fois règlementaire et structurelle. Les propriétaires doivent s’intéresser à l’assurance et agir pour mieux contrôler les hausses de primes. 

L’entrevue de la CORPIQ avec ces deux spécialistes de l’assurance est accessible au corpiq.com dans la section Actualités.

Une plus grande part du loyer sert à payer l’assurance

Selon des chiffres obtenus par la CORPIQ, les primes d’assurance accaparaient, il y a dix ans, entre 2 et 4 % des loyers de l’immeuble en moyenne. Aujourd’hui, ce ratio se situe entre 3 et 5 %, selon le type de chauffage de l’immeuble. Même si les propriétaires ont le droit de transférer intégralement les hausses de primes d’assurance aux locataires, on remarque qu’une plus grande part du loyer sert désormais à payer les factures d’assurance. En revanche, moins de budget est disponible pour effectuer l’entretien et les réparations. Effectivement, ce poste de dépense affiche un ratio en baisse. C’est un cercle vicieux. 

Un marché avec des différences de primes de 40 % entre deux compagnies d’assurances?

Les programmes d’assurance de la CORPIQ demeurent une solution tout à fait avisée pour réussir à tirer son épingle du jeu.  Dans le marché du plex notamment, les assureurs directs qui, autrefois agressifs sur le prix, deviennent de plus en plus sélectifs. En ce sens, ils peuvent émettre des primes particulièrement salées. Faire affaire avec les courtiers partenaires de la CORPIQ peut, à certains moments, faire une différence majeure par le simple fait qu’étant spécialisés dans le secteur locatif, ils sont en mesure d’offrir une meilleure adéquation en termes de couverture d’assurance.  Prenons le cas précis d’un triplex dans le quartier Rosemont-La-Petite-Patrie, à Montréal dont la différence de prix est de 40% :

  • Assureur direct : 1 979$
  • Programme CORPIQ : 1 173$

Sans parler de moyennes, de nombreuses comparaisons entre les primes démontrent des économies avoisinant les 30% à 50 % pour le même immeuble et les mêmes protections, notamment dans la grande région de Montréal qui est particulièrement affectée par la tourmente actuelle. Il faut toujours faire attention pour bien comparer les valeurs assurables (coût de remplacement), ainsi que les déductibles qui sont souvent beaucoup trop bas. Une hausse mineure du montant déductible en cas de sinistre peut avoir un impact substantiel sur la prime.

Deux éléments clés qui font toute la différence

Les coûts pour refaire une toiture étant ce qu’ils sont, plusieurs propriétaires retardent tant qu’ils le peuvent la réfection du toit. Moins apparent, le coût d’assurance annuel est cependant 20 à 30% plus élevé chaque année pour les toits ayant atteint quinze ans d’âge. Selon l’exemple de l’immeuble de Rosemont ci-haut, c’est donc un 400-500 $ par an qu’il faut ajouter, ce qui, après 4 ans, avoisine souvent les 2 000 $.     

Le niveau de risque qu’est prêt à assumer un propriétaire est également déterminant.  Est-ce qu’il vaut vraiment le coût de payer de l’assurance pour obtenir un déductible sous les 1000 $? Si par malchance un sinistre survenait, (et vous connaissez mieux que l’assureur l’état de votre immeuble pour évaluer cette probabilité), feriez-vous une réclamation pour aussi peu que 1000 $?  Voilà, selon votre type d’immeuble et selon votre capacité financière, une clé importante pour réduire considérablement vos coûts d’assurance. En investissant les économies par des mesures préventives sur votre immeuble, il y a probablement là une économie réelle, sans compter l’appréciation de valeur de votre propriété.

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