La reconduction de bail en 11 questions

Nouvelles - 13 janvier 2026

Alors que les reconductions de bail se multiplient à cette période de l'année, nos équipes des services-conseils ont rassemblé les 11 questions les plus fréquemment posées à ce sujet.

1. Quels sont les changements qui sont entrés en vigueur le 1er janvier 2026 en lien avec la reconduction du bail?

Le 1er janvier 2026, trois règlements sont entrés en vigueur, un apporte des modifications au bail de logement et deux ont un impact direct sur la reconduction du bail.

En premier lieu, le Règlement sur les critères de fixation de loyer a été modifié. Cela signifie que le calculateur pour l’augmentation de loyer ne repose désormais plus sur les mêmes critères pour les propriétaires qui donnent leurs avis à compter du 1er janvier 2026. Pour ceux qui ont envoyé leur avis d’augmentation avant le 1er janvier 2026, les anciens critères de fixation de loyer demeurent applicables.

En résumé, le nouveau calculateur tient compte :

d’un pourcentage de base du loyer, calculé à partir de l’Indice des prix à la consommation (IPC) général pour le Québec, selon une moyenne mobile sur trois ans, afin de stabiliser les augmentations et d’éviter des variations importantes d’une année à l’autre;
de l’augmentation des taxes municipales et scolaires, ainsi que des primes d’assurance, lorsque leur variation excède le pourcentage de base applicable au loyer;
des dépenses d’immobilisation au taux de 5 % (rénovations majeures); et
des dépenses découlant de la mise en place d'un service ou de l'ajout d'un accessoire ou d'une dépendance.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a d’ailleurs publié une fiche résumant les changements ainsi que les mesures transitoires, disponible ici.

La CORPIQ dévoilera également les nouveaux critères lors d’un événement le 21 janvier 2026, auquel vous pouvez vous inscrire ici.

En deuxième lieu, le Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail de logement précise désormais que, lorsque le bail comprend des services rattachés à la personne même du locataire (par exemple, dans les résidences pour personnes âgées), l’avis de reconduction doit indiquer le montant ou le pourcentage correspondant à l’augmentation de la portion du loyer attribuable au coût de ces services. Un modèle est mis à votre disposition à cet effet sur le site la CORPIQ, dans la section des modèles de lettres et formulaires.

Si vous n’offrez pas de services rattachés à la personne du locataire (exemples : soins infirmiers, services de repas, d’aide domestique, etc.) ces nouvelles exigences ne s’appliquent pas à vos baux.

2. À quoi sert l’avis de reconduction?

Les propriétaires considèrent souvent l’avis de reconduction, qu’ils appellent souvent « avis d’augmentation de loyer », comme un simple outil pour augmenter le loyer. Effectivement, il peut servir à ajuster annuellement le loyer, mais il permet également de modifier, ajouter ou supprimer des conditions et/ou services dans le bail.

Par exemple, cet avis peut inclure une clause visant à :

Modifier la durée du bail;
Ajouter une clause interdisant de fumer dans le logement;
Supprimer un espace de stationnement, etc.

Si aucun avis de reconduction n’est envoyé aux locataires et qu’ils ne manifestent pas leur intention de quitter les lieux durant la période de reconduction, le bail sera reconduit automatiquement aux mêmes conditions et au même loyer (article 1941 du Code civil du Québec).

Note importante : un propriétaire ne peut pas, sauf exceptions prévues à l’article 1944 du Code civil du Québec(sous-location de plus de 12 mois ou décès du locataire), envoyer un avis de non-reconduction. Le locataire a droit au maintien dans les lieux et c’est à lui de décider s’il souhaite renouveler ou non le bail. Si vous vous retrouvez dans l’une de ces situations, il faut savoir que ces avis de non-reconduction de bail doivent également être envoyés dans la même période de reconduction usuelle. La CORPIQ vous offre également des modèles d’avis pour ces situations plus spécifiques, au besoin.

3. À quel moment dois-je envoyer l’avis de reconduction de bail à mes locataires?

Référez-vous au dos de votre bail ou au tableau ci-bas pour identifier les dates précises à respecter selon la durée spécifique du bail. Par exemple :

Pour un bail classique du 1er juillet au 30 juin, l’avis doit être envoyé entre le 1er janvier et le 31 mars.
Pour un bail à court terme (moins de 12 mois) se terminant le 30 juin, l’avis doit être envoyé en mai (1 à 2 mois avant la fin).
Pour un bail à durée indéterminée pour lequel on veut augmenter le loyer comme nos autres locataires au 1er juillet, il faudrait aussi envoyer l’avis en mai (1 à 2 mois avant la modification proposée).

Méfiez-vous, un avis de reconduction transmis hors période sera considéré invalide. D’ailleurs, il est à noter qu’un locataire ne peut pas prétendre que votre avis est hors délai si vous avez des preuves qu’il a été transmis dans les délais impartis de la loi.

Pour savoir quelle grille de calcul utiliser afin de calculer votre augmentation de loyer, vous devez d’abord identifier la période de référence dans laquelle se situe la reconduction de votre bail. Pour ce faire, référez-vous aux outils de calcul disponibles sur le site du TAL. Par exemple, pour les baux reconduits à partir du 2 avril 2026, l’outil de calcul 2026 s’appliquera en fixation de loyer.

Tableau pour la question 2

4. Quels sont les meilleurs moyens pour transmettre l’avis de reconduction?

Il est essentiel d’obtenir une preuve de réception de chaque locataire. Les locataires ont un mois pour répondre à l’avis, faute de quoi ils sont considérés comme ayant accepté les modifications.

Voici les modes d’envoi recommandés :

Remise en main propre avec accusé-réception (voir le modèle disponible sur le site de la CORPIQ, au besoin);
Poste recommandée avec signature (attention, si le locataire ne récupère pas le courrier, une autre preuve sera nécessaire);

Au moment où vous faites le suivi de votre lettre sur le site de Postes Canada, assurez-vous de vérifier que la signature est bien celle de votre locataire. À défaut, il faut aller chercher une confirmation de réception supplémentaire par un autre moyen (texto, courriel, etc.). Il arrive que la signature n’apparaisse pas sur le site de Postes Canada, dans quel cas vous devez les contacter pour la visualiser.

Courriel certifié Pronotif, à condition d’avoir préalablement obtenu l’autorisation de communication via l’Annexe au bail CORPIQ ou lors d’un premier envoi directement sur la plateforme.

Vous devez vous assurer que chaque locataire possède une adresse courriel valide. Donc, deux locataires ne peuvent pas utiliser le même courriel dans ce cas.

Huissier de justice (la CORPIQ vous fournit une liste de partenaires);

Évitez les reconductions verbales : « Les écrits restent, les paroles s’envolent. » Si vous utilisez un courriel ou une autre messagerie, assurez-vous que chaque locataire confirme la réception du document.

5. Dois-je transmettre un avis de reconduction à chaque locataire?

Oui. Chaque locataire doit recevoir un avis de reconduction et accuser la réception de l’avis. Par exemple, si deux locataires figurent sur le bail, l’avis remis en main propre doit être signé par les deux. Une seule signature ne suffit pas. Il est donc impossible d’envoyer un seul avis par poste recommandée à plusieurs locataires, car une seule personne pourrait signer la réception de l’enveloppe.

6. Existe-t-il un pourcentage fixe d’augmentation des loyers au Québec?

Non. Le TAL publie chaque année des scénarios et une moyenne fictive, souvent sources de confusion. Les propriétaires peuvent proposer une augmentation qu’ils jugent raisonnable. Si le locataire accepte, l’augmentation est valide. En cas de contestation, le propriétaire, s’il ne parvient pas à une entente avec son locataire, devra ouvrir une demande de modification de bail au TAL afin de faire fixer le loyer. Le tribunal fixe le loyer en utilisant un outil qui prend en compte pour 2026 :

d’un pourcentage de base calculé à partir de l’IPC général du Québec, l’augmentation de taxes et assurances, lorsque la variation dépasse le pourcentage de base et les travaux majeurs.

Il est fortement recommandé d’utiliser l’outil de calcul annuellement pour évaluer votre marge de manœuvre et renforcer votre pouvoir de négociation.

7. Que faire en cas de refus de l’avis de reconduction de bail par mon locataire?

Conformément à l’article 1945 du Code civil du Québec, le locataire a un mois à compter de la réception de l’avis de reconduction de bail pour vous répondre. À défaut de répondre dans ce délai, le locataire est réputé avoir accepté toutes les modifications dans l’avis.

Cependant, si ce dernier vous envoie le refus par écrit à l’intérieur du délai d’un mois, vous devriez dans le mois de la réception du refus, ouvrir la « Demande de modification du bail » au TAL.

Prenez note qu’il est toujours possible de négocier avec le locataire pour parvenir à une entente afin d’éviter d’aller au tribunal. Si c’est le cas, il est primordial de mettre cette entente par écrit pour se protéger en cas de litige (voir modèle à cet effet sur le site de la CORPIQ). Cependant, n’oubliez jamais le délai dont vous disposez pour ouvrir votre demande. Ce délai ne recommence pas à chaque nouvelle proposition par l’une ou l’autre des parties, mais demeure d’un mois dès la réception du refus du locataire par le propriétaire. Si vous dépassez ce délai et qu’une entente n’est finalement pas atteinte, votre bail sera renouvelé aux mêmes conditions que le dernier terme (donc sans augmentation ni modifications). Vous ne pourrez plus récupérer cette augmentation lors de la période de renouvellement de l’année suivante.

Aussi, sachez que si vous recevez la réponse de votre locataire « hors délai », mais que ce dernier a la capacité de prouver que l’avis a été transmis dans les délais, l’avis est tout de même valide. Prenons l’exemple d’un propriétaire qui a transmis son avis de reconduction de bail le 15 février à son locataire et que ce dernier a transmis par poste recommandée le 12 mars un avis de réponse comme quoi il refuse l’augmentation, mais reconduit son bail. Bien que le propriétaire soit allé récupérer l’avis à la poste le 18 mars, le locataire a tout de même répondu dans son délai d’un mois. Toutefois, le délai du propriétaire demeure d’un mois à partir de la réception du refus pour ouvrir une demande de modification du bail s’il n’y a pas d’entente avec le locataire (dans l’exemple, il aurait donc jusqu’au 18 avril pour ouvrir sa demande au tribunal).

Note importante : soyez avisé que lorsque l’on parle du délai d’un mois, il s’agit d’un mois du quantième au quantième, et non pas de 30 jours (par exemple : du 15 février au 15 mars). Cette précision est importante puisque plusieurs mois ne comportent pas 30 jours.

De plus, il est très important de retenir que si vous ouvrez votre dossier au TAL à la dernière journée de votre délai d’un mois, vous devez vous assurer de le transmettre avant 16h30. Si vous le transmettez après, la demande est présumée être reçue au tribunal le prochain jour ouvrable suivant la réception. Donc, vous serez hors délai pour l’ouverture de votre demande.

8. Puis-je inclure une dépense oubliée l’année précédente?

Tel qu’indiqué plus haut à la question 6, vous pouvez proposer une augmentation de loyer jugée raisonnable et si votre locataire l’accepte, cela est parfaitement légal. Toutefois, si le locataire conteste et que vous devez vous rendre au TAL pour faire fixer le loyer, les dépenses des années précédentes ne peuvent être prises en compte pour une nouvelle augmentation et seulement celles qui figurent dans l’année de référence de l’outil de calcul seront acceptées.

Par exemple, si je fais fixer le loyer pour mon bail qui se reconduit le 1er juillet 2026, et que j’ai utilisé l’outil de calcul 2026, qui prend en compte les dépenses d’immobilisation de l’année civile 2025, je ne pourrais pas y inclure les dépenses effectuées en 2024.

On comprend par le fait même qu’il n’est pas non plus idéal de vouloir séparer dans l’outil de calcul une dépense sur plusieurs années. Par exemple, si j’ai fait une grosse dépense de 100 000 $ sur mon immeuble en 2025 et que je tente d’inclure 50 000 $ dans mon outil de calcul 2026, et inclure l’autre 50 000 $ l’année suivante en 2027 : si les locataires acceptent l’augmentation de cette année, mais conteste celle de l’an prochain, l’augmentation liée à mon deuxième 50 000 $ ne pourra pas être prise en compte et donc, perdue.

9. Le Relevé 31 : à quoi il sert et quand le remettre?

Le Relevé 31 sert à déclarer les renseignements sur l’occupation d’un logement au 31 décembre de l’année visée. Les renseignements fournis sur ce relevé sont utilisés par le locataire ou le sous-locataire qui demande le crédit d’impôt pour solidarité dans sa déclaration de revenus.

Il faut donc le remettre à tous locataires et/ou sous-locataires qui occupaient votre logement au 31 décembre. Si votre locataire a déménagé avant le 31 décembre, il doit obtenir le relevé de la part de son nouveau propriétaire chez qui il logeait à cette date.

Ce relevé doit être produit et remis au locataire avant la fin février au plus tard. Il s’agit d’une bonne pratique d’envoyer ce relevé avec l’avis de reconduction de bail. Vous retrouvez d’ailleurs un article signé CORPIQ avec tous les détails ici.

10. La CORPIQ offre-t-elle des modèles d’avis?

Bien sûr! Rendez-vous sur le site de la CORPIQ, connectez-vous dans l’espace membre, cliquez sur « Modèles de lettres et formulaires » dans vos outils. Il y a une section complète sur les avis de reconduction de bail à durée fixe et à durée indéterminée, tous conformes aux normes du Code civil du Québec et législation en vigueur. Prenez note qu’il ne faut pas supprimer les éléments de base dans nos modèles au risque que votre avis de reconduction de bail ne soit pas valide, conformément à l’article 1943 du Code civil du Québec.

De plus, les propriétaires qui attendent encore un jugement de fixation de loyer du TAL, ou ceux pour qui la section F s’applique (immeuble construit depuis cinq ans ou moins ou dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis cinq ans ou moins), trouverons aussi l’avis adapté à leur situation sur notre site Web.

Note importante : dès le 26 décembre 2024, le Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de reconduction est entré en vigueur. Ce règlement indique que l’avis de reconduction doit maintenant reproduire l’annexe incluse dans le règlement. Il est donc primordial de se doter des nouveaux modèles d’avis de reconduction et de ne pas utiliser des modèles préalablement enregistrés dans vos ordinateurs ou des copies imprimées les années dernières, devenues désuètes.

Il est aussi important de souligner que la CORPIQ et le TAL mettent également à votre disposition un avis de réponse du locataire à l’avis de reconduction de bail, mais il n’est légalement pas obligatoire de le joindre à votre avis de reconduction de bail. Il ne faut pas confondre cet avis de réponse du locataire avec l’obligation légale d’informer le locataire des trois options de réponses dans l’avis de reconduction de bail. Soyez assuré que ces options figurent déjà dans nos modèles d’avis de reconduction.

Enfin, si vous avez des baux qui incluent des services qui se rattachent à la personne même du locataire (par exemple, une Résidence pour personnes âgées), assurez-vous d’utiliser un modèle d’avis de reconduction qui précise le montant ou pourcentage attribuable aux services personnels. Cette modification est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et s’applique aux avis transmis à compter de cette date. Un avis distinct à cette fin est prévu sur le site de la CORPIQ et du TAL.

11. Devrais-je visiter mon logement pendant la période de reconduction?

Nous recommandons effectivement aux propriétaires de profiter de la période de reconduction pour aller visiter le logement. Cette visite permettra de vérifier l’état du logement, de possiblement remettre l’avis de reconduction en main propre au locataire (avec accusé-réception), ainsi que le Relevé 31. On peut aussi en profiter pour voir s’il y a de l’entretien à prévoir prochainement. Cela responsabilise aussi les locataires quand ils savent que le propriétaire va passer voir le logis.

Prenez note que vous devez remettre un avis au moins 24h avant la visite prévue, conformément à l’article 1931 du Code civil du Québec. Bien que conformément à l’article 1898 du Code civil du Québec, il n’est pas nécessaire que cet avis soit donné par écrit, mais il s’agit d’une bonne pratique de le faire par écrit pour garder les preuves. La CORPIQ offre maintenant également un modèle à cet effet, veuillez cliquer ici pour le consulter, au besoin.

Mise en garde : ce texte est à titre informatif seulement, ne constitue pas un avis juridique et ne devrait pas être interprété comme tel.

Retour à la liste des actualités