Inondation – Quelles obligations et quels droits pour les locateurs et locataires?

Nouvelles - 14 juillet 2025

Les inondations et leurs conséquences ont suscité de vives inquiétudes parmi plusieurs propriétaires et locataires. Dans les prochaines lignes, nous répondrons aux questions les plus fréquemment posées à ce sujet. Prenez note que les réponses à vos questions peuvent varier selon la source de l’inondation dans votre immeuble et des circonstances particulières à votre situation.

Inondation – Quelles obligations et quels droits pour les locateurs et locataires?

(Photo : CTV News)

Le logement est inondé, quelles sont les premières étapes à entreprendre?

Le locataire a avant tout la responsabilité d’aviser le locateur en cas de détérioration substantielle dans le logement et doit faire son possible pour minimiser les dommages, afin d’éviter toute aggravation de la situation.
À noter que, dans ce genre de situation, le propriétaire-locateur peut accéder au logement sans préavis, puisqu’il s’agit d’une situation d’urgence. Nous encourageons la collaboration de toutes les parties afin de faciliter les démarches.
Une fois les dommages constatés, il est fortement recommandé de documenter le sinistre autant que possible. Prendre des photos et des vidéos est donc de mise. Il est également conseillé de dresser un inventaire et photographier les meubles endommagés. Cette étape peut être entreprise tant par le locataire occupant le logement que le propriétaire et servira à aider les assureurs lors des réclamations futures.
Locateurs : Si vous avez à vous procurer du matériel pour retirer l’eau d’un sous-sol inondé, des produits, des ventilateurs, des déshumidificateurs, etc., conservez tous vos reçus. Il en va de même pour les locataires qui doivent se loger ailleurs, se nourrir, etc. Ces documents pourront aussi faire l’objet de réclamations auprès de vos assureurs.
De plus, il est recommandé de noter le temps que vous et vos proches consacrez aux tâches liées à l’inondation.
Le propriétaire-locateur a l’obligation d’agir de manière diligente, de bonne foi et rapidement, dans la mesure du possible, afin de réparer les dégâts. Toutefois, aucun délai spécifique n’est imposé par la loi.
Il est fortement recommandé que toutes les parties, locateur et locataire, contactent leurs assurances dès que possible. Si vous vivez dans une copropriété, n'oubliez également pas d'aviser votre Syndicat de copropriété pour qu'il puisse aviser l'assureur en question, le cas échéant.
Notez que certaines compagnies d’assurance permettent de faire des réclamations directement en ligne. Vérifiez donc sur leur site internet pour voir si cette option vous est offerte. Cela vous évitera de passer des heures d’attente au téléphone.
Si vous décidez de ne pas faire de réclamations auprès de vos assurances, ou si elles refusent votre demande, sachez que la CORPIQ offre une liste de différents partenaires dans divers domaines, comprenant la rénovation, la décontamination, le service après sinistre, etc. Nous vous invitons donc à consulter notre répertoire de partenaires en ligne, accessible sur le lien suivant : https://www.corpiq.com/repertoire-des-partenaires/
L’immeuble est généralement assuré par le propriétaire. Le locataire, de son côté, devrait, si c’est prévu au bail ou s’il le fait de son propre gré, être assuré pour sa responsabilité civile (s’il est responsable d’un sinistre) et, à son choix, pour ses biens meubles. Donc, si les meubles dans le logement lui appartiennent, il devra les faire assurer pour être indemnisé en cas de dommages ou de pertes de ceux-ci à la suite d’un sinistre.
Dans le cas de l’inondation, on comprend donc que le propriétaire devra faire appel à ses assurances pour les dommages liés à l’immeuble en tant que tel (par exemple : remplacement des planchers, murs, désinfection, décontamination, assèchement, travaux, etc.).
Prenez note que certaines polices d’assurance ne couvrent pas automatiquement les dommages causés par l’eau (dommages causés par une infiltration d’eau, un refoulement d’égouts ou le débordement d’un cours d’eau) ou par une catastrophe naturelle et nécessitent l’ajout d’un avenant. Informez-vous auprès de votre assureur afin de savoir si vous êtes bien couvert.
À noter que le ministère de la Sécurité publique (MSP) peut offrir certaines aides financières pour les propriétaires et locataires non couverts par un avenant concernant les inondations, par exemple, ou pour lesquels le montant d’assurance ne couvre pas la totalité de leurs dommages. Voici le lien pour plus d’information : Aide financière pour propriétaires et locataires sinistrés | Gouvernement du Québec (quebec.ca)
Le locataire, quant à lui, devrait généralement faire appel à ses assurances pour sa relocalisation et ses biens meubles affectés par l’inondation.
Si l’inondation survenue est qualifiée de force majeure, le locataire ne pourra pas faire de demande en dommages-intérêts auprès du locateur ni lui réclamer une baisse de loyer quelconque. Si ce n’est pas un cas de force majeure, le locataire devra prouver la faute du locateur afin de pouvoir lui réclamer des dommages.
À noter que la question de force majeure est une question de fait qui sera appréciée par le Tribunal administratif du logement avec les preuves présentées par la partie demanderesse.
Nous spécifions ici que les polices d’assurance peuvent varier et que différents avenants peuvent prévoir différentes couvertures. Il est donc important que le propriétaire s’assure de bien lire son contrat ou communiquer avec les assurances afin de savoir ce qui est couvert dans son cas à lui.
Si la condition d’être assuré était prévue dans le bail et que le locataire n’a tout de même pas souscrit à une assurance responsabilité civile, il sera nécessaire, une fois la situation de crise résorbée, de lui transmettre un avis de non-respect des clauses du bail (modèle fourni par la CORPIQ), afin que ce dernier respecte cette condition.
Si le locateur n’avait pas ajouté cette clause au bail au départ, il est possible de le faire lors de la prochaine reconduction du bail. Dans la bonne période (référez-vous aux tableaux au verso de vos baux pour voir quelle est votre période de reconduction), le locateur pourra transmettre un avis pour non seulement augmenter le loyer, mais aussi pour modifier les conditions du bail au besoin. Il est donc recommandé d’ajouter l’obligation pour le locataire de souscrire à une police d’assurance. À cet effet, la CORPIQ vous fournit un modèle d’avis de reconduction de bail avec changements de conditions, disponible en ligne.
À noter que si le locataire ne détenait pas d’assurance lors de l’inondation, il n’est pas couvert pour le remplacement de ses biens meubles perdus ou endommagés. Il ne relève donc pas de la responsabilité du propriétaire de l’indemniser à ce niveau ou de remplacer les biens endommagés.
La prise en charge des frais de relocalisation après l'inondation de vendredi dernier dépendra, pour un locataire non assuré, de la qualification de l'événement en force majeure ou non. En règle générale, s’il ne s’agit pas de force majeure, le locataire pourrait tenter de réclamer ces frais auprès du propriétaire-locateur par une demande au Tribunal administratif du logement.
Par ailleurs, lorsqu’un locataire n’a pas d’assurance, nous prions le locateur de l’assister dans la mesure du possible. Vous pouvez notamment lui proposer de se loger temporairement chez des membres de la famille si possible ou de se relocaliser dans un de vos logements vacants si vous en avez.

Les assurances interviennent à quels niveaux?

L’immeuble est généralement assuré par le propriétaire. Le locataire, de son côté, devrait, si c’est prévu au bail ou s’il le fait de son propre gré, être assuré pour sa responsabilité civile (s’il est responsable d’un sinistre) et, à son choix, pour ses biens meubles. Donc, si les meubles dans le logement lui appartiennent, il devra les faire assurer pour être indemnisé en cas de dommages ou de pertes de ceux-ci à la suite d’un sinistre.
Dans le cas de l’inondation, on comprend donc que le propriétaire devra faire appel à ses assurances pour les dommages liés à l’immeuble en tant que tel (par exemple : remplacement des planchers, murs, désinfection, décontamination, assèchement, travaux, etc.).
Prenez note que certaines polices d’assurance ne couvrent pas automatiquement les dommages causés par l’eau (dommages causés par une infiltration d’eau, un refoulement d’égouts ou le débordement d’un cours d’eau) ou par une catastrophe naturelle et nécessitent l’ajout d’un avenant. Informez-vous auprès de votre assureur afin de savoir si vous êtes bien couvert.
À noter que le ministère de la Sécurité publique (MSP) peut offrir certaines aides financières pour les propriétaires et locataires non couverts par un avenant concernant les inondations, par exemple, ou pour lesquels le montant d’assurance ne couvre pas la totalité de leurs dommages. Voici le lien pour plus d’information : Aide financière pour propriétaires et locataires sinistrés | Gouvernement du Québec (quebec.ca)
Le locataire, quant à lui, devrait généralement faire appel à ses assurances pour sa relocalisation et ses biens meubles affectés par l’inondation.
Si l’inondation survenue est qualifiée de force majeure, le locataire ne pourra pas faire de demande en dommages-intérêts auprès du locateur ni lui réclamer une baisse de loyer quelconque. Si ce n’est pas un cas de force majeure, le locataire devra prouver la faute du locateur afin de pouvoir lui réclamer des dommages.
À noter que la question de force majeure est une question de fait qui sera appréciée par le Tribunal administratif du logement avec les preuves présentées par la partie demanderesse.
Nous spécifions ici que les polices d’assurance peuvent varier et que différents avenants peuvent prévoir différentes couvertures. Il est donc important que le propriétaire s’assure de bien lire son contrat ou communiquer avec les assurances afin de savoir ce qui est couvert dans son cas à lui.

Si le locataire n’est pas assuré, que faire?

Si la condition d’être assuré était prévue dans le bail et que le locataire n’a tout de même pas souscrit à une assurance responsabilité civile, il sera nécessaire, une fois la situation de crise résorbée, de lui transmettre un avis de non-respect des clauses du bail (modèle fourni par la CORPIQ), afin que ce dernier respecte cette condition.
Si le locateur n’avait pas ajouté cette clause au bail au départ, il est possible de le faire lors de la prochaine reconduction du bail. Dans la bonne période (référez-vous aux tableaux au verso de vos baux pour voir quelle est votre période de reconduction), le locateur pourra transmettre un avis pour non seulement augmenter le loyer, mais aussi pour modifier les conditions du bail au besoin. Il est donc recommandé d’ajouter l’obligation pour le locataire de souscrire à une police d’assurance. À cet effet, la CORPIQ vous fournit un modèle d’avis de reconduction de bail avec changements de conditions, disponible en ligne.
À noter que si le locataire ne détenait pas d’assurance lors de l’inondation, il n’est pas couvert pour le remplacement de ses biens meubles perdus ou endommagés. Il ne relève donc pas de la responsabilité du propriétaire de l’indemniser à ce niveau ou de remplacer les biens endommagés.
La prise en charge des frais de relocalisation après l'inondation de vendredi dernier dépendra, pour un locataire non assuré, de la qualification de l'événement en force majeure ou non. En règle générale, s’il ne s’agit pas de force majeure, le locataire pourrait tenter de réclamer ces frais auprès du propriétaire-locateur par une demande au Tribunal administratif du logement.
Par ailleurs, lorsqu’un locataire n’a pas d’assurance, nous prions le locateur de l’assister dans la mesure du possible. Vous pouvez notamment lui proposer de se loger temporairement chez des membres de la famille si possible ou de se relocaliser dans un de vos logements vacants si vous en avez.

Est-ce que le locataire a le droit d’abandonner le logement?

Oui, si le logement est considéré impropre à l’habitation (c’est-à-dire qu’il constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants) et que cet état ne résulte pas de la faute du locataire, il pourra l’abandonner. Il devra en aviser par écrit le locateur avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent l’abandon. Vous pouvez consulter l’avis d’abandon à cet effet sur le site du Tribunal administratif du logement : TAL_801_E.pdf (gouv.qc.ca).
Le locataire n’aura pas à payer le loyer pendant la durée où le logement est impropre à l’habitation.
Lorsque le logement redevient propre à l’habitation, si le locataire avait transmis sa nouvelle adresse au locateur, ce dernier devra l’en aviser aussitôt. Le locataire a un délai de 10 jours pour indiquer qu’il compte réintégrer ou pas les lieux. S’il réintègre les lieux, il aura l’obligation de recommencer à payer le loyer (le même qui était prévu au bail) dès lors. Si le locataire n’avait pas transmis sa nouvelle adresse au locateur à la suite de l’abandon, le bail est considéré résilié et le locateur pourra en signer un autre avec un nouveau locataire.
Prenez note que si les parties ne s’entendent pas sur le fait que le logement est impropre à l’habitation ou non, un expert (par exemple, un inspecteur municipal) pourra le déterminer. Sinon, le cas pourra être présenté au Tribunal administratif du logement, qui tranchera selon les faits et circonstances.

Si le locataire ne permet pas l’accès au logement à la suite de l’inondation, quels sont les recours du locateur?

Le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement au locateur. S’il lui empêche l’accès, le locateur aura le droit de déposer une demande au Tribunal administratif du logement afin de demander une ordonnance d’accès au logement. Vous pouvez mentionner l’urgence, s’il y a lieu, et le justifier dans la demande afin d’essayer d’obtenir une date d’audience plus rapidement.

La demande à utiliser sur le site web du TAL est la suivante : TAL_001_E.pdf (gouv.qc.ca) Si vous avez de la difficulté à remplir la demande par vous-même, nous invitons à vous présenter à l’un des bureaux du Tribunal administratif du logement pour obtenir de l’aide d’un préposé. En règle générale, vous devez prendre un rendez-vous en ligne avant de vous y rendre, mais pour les dossiers urgents qui menacent la santé ou la sécurité des occupants, vous pourrez vous présenter sans rendez-vous. Voici le lien pour prendre un rendez-vous à leurs bureaux: https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/info-bureaux.

Si le locateur n’entreprend pas les travaux nécessaires, que faire?

Le locateur se doit, dans les délais les plus raisonnables, d’entreprendre les travaux nécessaires pour ramener le logement dans son état initial. S’il ne le fait pas, le locataire pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement pour demander une ordonnance le forçant à exécuter les travaux nécessaires.
Si le locateur entreprend toutes les démarches, mais que les délais de réponse de ses assureurs ou pour trouver des entrepreneurs disponibles sont plus longs que d’habitude, il est recommandé de garder des preuves de ses démarches afin de se défendre adéquatement en cas de litige. Ainsi, nous vous suggérons d’aviser par écrit vos locataires de ces délais afin qu’ils puissent savoir que vous agissez de manière proactive pour régler la situation. Encore une fois, nous prions les parties à faire preuve d’indulgence en raison des circonstances actuelles exceptionnelles.
Attention, si le TAL émet un jugement qui ordonne au locateur d’entreprendre des travaux nécessaires et que celui-ci ne les fait pas, il peut se retrouver coupable d’outrage au tribunal et subir des amendes.

Si les travaux nécessaires exigent une évacuation du logement, quelles sont les responsabilités de chaque partie?

Travaux urgents et nécessaires :

Si les travaux sont urgents et nécessaires, légalement, le locateur n’a aucun avis à remettre au locataire. Ce dernier devra quitter les lieux rapidement et se reloger. Dans ces cas, la loi ne prévoit aucun délai spécifique pour l’évacuation, donc informez-vous auprès de votre compagnie d’assurance ou des entrepreneurs pour connaître la date à laquelle ils vont commencer les travaux afin d’en aviser vos locataires dès que possible pour qu’ils puissent se reloger.
Sauf cas de force majeure, il pourra obtenir une baisse de loyer, la résiliation du bail ou une indemnité. Il est recommandé que le locataire conserve toute facture servant à se loger ou se nourrir afin de faciliter les réclamations à ses assurances.
- S’il ne quitte pas, le locateur pourra entreprendre une demande au TAL afin de demander une ordonnance de quitter les lieux pendant la durée des travaux.

Travaux majeurs non urgents :

En cas de dommages moins importants, le locateur devra, conformément à la loi, transmettre un avis au moins 10 jours avant le début des travaux au locataire, si ce dernier doit être relocalisé pour une période de moins de sept jours ou si aucune relocalisation n’est requise.
Si les travaux ne sont pas urgents et que la relocalisation va durer plus de sept jours, le locateur, à moins d’entente de gré à gré avec le locataire, devra aviser au moins trois mois d’avance son locataire afin que ce dernier se relocalise durant la période des travaux.
Prenez note que des avis vous sont fournis à cet effet sur le site web de la CORPIQ au lien suivant : corpiq.com/fr/lettres-et-formulaires/?categorie=18

En cas de litige ne se réglant pas entre les parties, que faire de plus?

Dans le cas où un litige subsiste entre les parties, il est important de noter qu’il y a possibilité de recours judiciaires au Tribunal administratif du logement. La première étape avant d’ouvrir une demande au TAL serait de transmettre une mise en demeure à la partie opposée lui décrivant le problème/défaut et lui demandant de corriger dans un délai raisonnable, sans quoi les recours pertinents seront entamés au TAL. Nous recommandons aussi de communiquer avec des ressources pertinentes, dont notre service-conseil, le TAL, un juriste ou des associations qui pourront informer les différentes parties prenantes de leurs droits et obligations selon les circonstances particulières de chaque cas et tenter de désengorger les tribunaux le plus possible.

Que faire avec les débris et les déchets?

Avant tout, vérifiez auprès de votre assureur s’il est préférable de conserver les biens affectés par l’inondation ou s’il est possible de vous en départir. À tout le moins, il est recommandé d’avoir des photos des biens affectés, ainsi que des objets perdus, enfouis ou volés. Si vous pouvez vous départir des biens, informez-vous auprès de la municipalité où se trouve votre immeuble afin de savoir s’il y a des interventions particulières qui ont été prévues à la suite des inondations du 9 août. Pour la majorité des municipalités, le même horaire de collectes est maintenu en place, mais certaines collectes spéciales sont mises en place pour la collecte des biens laissés sur le terrain et les biens réfrigérants. Les citoyens sont aussi invités à se rendre à l’écocentre afin de se départir des débris, des encombrants et des appareils réfrigérateurs. La CORPIQ met également à la disposition de ses membres quelques partenaires que vous pouvez contacter pour vous débarrasser des débris. Vous pouvez les retrouver en consultant le lien suivant : https://www.corpiq.com/repertoire-des-partenaires/.

SAVIEZ VOUS QUE?

Certaines aides financières peuvent être disponibles aux personnes ayant eu à évacuer leurs résidences principales, aux propriétaires et locataires sinistrés, ainsi que pour les propriétaires d’immeubles locatifs victimes de sinistres. Renseignez-vous ici afin de connaître les critères d’admissibilité et avoir toute l’information pertinente à ce niveau:

RESSOURCES EXTERNES PERTINENTES :

Ville de Montréal : Quoi faire après une inondation | Ville de Montréal (montreal.ca)

Ville de Laval : Ville de Laval - Inondations et crue printanière

Municipalités : composer le 311

Barreau du Québec : trousse-sinistre.pdf (barreau.qc.ca)

Bureau d’assurance du Canada : Inondations - Bureau d'assurance du Canada (bac-quebec.qc.ca) et Neuf questions pour mieux comprendre l'assurance inondation (laval.ca)

Autorité des marchés financiers (AMF) (peuvent vous aider à mieux comprendre votre contrat d’assurance) : Nous joindre | AMF (lautorite.qc.ca)

Aide psychosociale : composez le 811, option 2

Croix-Rouge : État de situation sur les pluies abondantes au Québec | Gouvernement du Québec (quebec.ca)

Corporation des maîtres électriciens du Québec : Sinistre - CMEQ

Info Assurance : Brochure Eau FR_DECEMBRE2017 V2 - 28553 (infoassurance.ca)

La CORPIQ invite toutes les parties à collaborer, s’entraider et être patients, les experts et les ressources étant débordés avec le nombre élevé de demandes actuelles concernant les inondations. Nos conseillers en gestion immobilière demeurent disponibles selon les horaires d’ouverture de la CORPIQ pour vous aider et répondre à vos questions plus spécifiques.

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