Nouvelles obligations découlant de la section F et G du bail

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La période de signature des nouveaux baux approche à grands pas pour les locataires prévoyant emménager le 1er juillet. Bien que le formulaire de bail résidentiel, composé de quatre pages recto verso, semble simple à remplir, il est essentiel pour le propriétaire/locateur de porter une attention particulière à certains détails lors de sa préparation afin d’éviter des litiges coûteux.

Nouvelles obligations découlant de la section F et G du bail

En 2024, l’adoption de quelques projets de loi a modifié les règles en matière de location résidentielle, dont le projet de loi 31, qui a introduit d’importants changements qui touchent, entre autres, les sections F et G du bail.

Dans les prochaines lignes, nous analyserons en détail ces modifications spécifiques afin que vous puissiez bien les remplir.

 

Section F : restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail

En remplissant correctement la section F du bail, le locateur et le locataire renoncent, pendant une période de cinq ans à partir de la date à laquelle l’immeuble est prêt à l’usage auquel il est destiné, à saisir le Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL ») pour demander une fixation de loyer ou une modification des conditions du bail lors de son renouvellement.

Cependant, cet avantage ne s’applique pas à tous les baux signés. Pour pouvoir bénéficier de cette restriction, trois conditions doivent être respectées (article 1955 du Code civil du Québec):

  1. S’assurer de cocher la case correspondant à votre situation parmi les deux suivantes dans le bail :

    1. Le logement loué est situé dans un immeuble nouvellement construit depuis cinq ans ou moins;

      OU

    2. Le logement loué est situé dans un immeuble dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis cinq ans ou moins.

  2. Veiller à bien indiquer la date à laquelle l’immeuble a été prêt pour habitation.

  3. Depuis l’adoption du projet de loi 31, si :

    1. L’immeuble du locateur est prêt pour l’usage auquel il est destiné (nouvelle construction ou changement d’affectation) à partir du 21 février 2024;

      ET

    2. Que le bail est signé à partir du 21 février 2024, le locateur doit en sus de remplir la section F.

Remplir l’« Avis au nouveau locataire – loyer maximal », disponible sur le site web du TAL.

Pour quelconque raison, si le locateur omet de remplir cet avis, il ne pourra pas bénéficier de la restriction au droit de la fixation de loyer et de modification des conditions au bail.

 

Éléments importants à savoir

  • La question de savoir si votre immeuble est une nouvelle construction en est une de fait. Certains éléments, tels que les permis de construction délivrés par la municipalité ou l’émission de nouveaux comptes de taxes municipales, peuvent servir d’indices. D’ailleurs, il est à noter que le Code civil du Québec ne définit aucun seuil précis de travaux à partir duquel un immeuble est considéré comme une nouvelle construction. En cas de doute, nous vous invitons à consulter nos firmes d’avocats partenaires .
  • L’avis de loyer maximal doit être rempli à nouveau à chaque fois que vous signez un nouveau bail et que vous remplissez toujours les deux critères indiqués précédemment au point 3 (i) et (ii).
  • À noter qu'aucun plafond n'est fixé pour le loyer maximal qui pourra être imposé dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Nous vous recommandons toutefois de faire preuve de raisonnabilité, tout en établissant un montant qui permettrait de couvrir d'éventuelles dépenses imprévues.
  • Si la section F est applicable, il n’est pas nécessaire de remplir la section G du bail, que nous aborderons plus loin.


Savez-vous que?

  • Le formulaire papier du bail ne comprend pas encore l'« Avis au nouveau locataire - loyer maximal ». Il est donc crucial de ne pas oublier de l’imprimer et de l’annexer à votre bail si vous remplissez les deux conditions mentionnées précédemment au point 3 (i) et (ii) qui vous obligent à le compléter. 
  • Si possible, priorisez l’utilisation du bail électronique sur ProprioLocation. Ce service vous fournira des notes supplémentaires pour vous guider dans le remplissage de chaque section du bail. De plus, il vous permettra de remplir directement le formulaire « Avis au nouveau locataire - loyer maximal » lors de la préparation de votre bail, qui sera automatiquement ajouté en annexe à la fin du bail, si vous l’avez bien rempli.
  • La CORPIQ offre à ses membres un modèle d’avis de reconduction spécifique pour les cas où la section F est applicable, vous pouvez le télécharger en cliquant ici.

 

Section G : avis au nouveau locataire ou sous-locataire

La section G du bail requiert que le locateur déclare au nouveau locataire le plus bas loyer payé au cours des 12 derniers mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période.  Prenez note que la même règle s’applique lorsqu’il y a une sous-location.

En fait, il existe 3 scénarios de contestation possibles par le nouveau locataire ou sous-locataire :

  1. Le locateur déclare correctement, lors de la signature du bail, le loyer le plus bas payé ou fixé au cours des 12 mois précédant le début du bail : le nouveau locataire ou sous-locataire bénéficiera alors de 10 jours civils à compter de la signature du bail ou de la sous-location pour entamer un recours pour fixer son loyer au Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL »).

    Il est important de noter que si le locataire ne reçoit pas la copie du bail au moment de sa conclusion, le délai commencera à courir à partir de sa remise. Conformément à l’article 1895 du Code civil du Québec, le bail doit être remis dans les 10 jours suivant sa signature. Si ce délai est dépassé et que le locataire n’a toujours pas reçu sa copie, il est alors considéré comme n’ayant jamais reçu l’avis. Dans ce cas, c’est le délai mentionné au point 2 ci-dessous qui s’appliquera.

  2. Le locateur omet de déclarer le montant du loyer à cette section G : le nouveau locataire ou sous-locataire a 2 mois à compter du début du bail ou de la sous-location pour ouvrir une demande de fixation de loyer au TAL.

  3. Le locateur fait une fausse déclaration à cette section : le locataire ou le sous-locataire peut présenter sa demande de fixation au TAL dans les 2 mois de la connaissance de ce fait.

 

Bien que cette clause semble très explicite, elle soulève généralement de nombreuses questions parmi nos membres, notamment concernant son caractère obligatoire. En théorie, le locateur doit la remplir conformément à l’article 1896 du Code civil du Québec. En pratique, personne ne peut l’y contraindre lors de la conclusion du bail. Toutefois, il doit être conscient des risques liés à sa décision.

Avec l’entrée en vigueur du projet de loi 31, en plus de bénéficier de plus longs délais pour entamer le recours de fixation de loyer, le locataire peut demander au TAL d’ordonner au locateur de lui payer des dommages-intérêts punitifs dans 2 cas : (i) lors d’une fausse déclaration ou (ii) quand il omet sciemment de le déclarer.

 

Logement non loué pour plus de 12 mois

Le deuxième changement introduit par le projet de loi 31 dans cette section impose l’obligation de déclarer le plus bas loyer payé précédemment ainsi que sa date lorsqu’aucun loyer n’a été versé au cours des 12 mois précédant le début du bail. Cet avis se trouve sur le site du Tribunal sous le nom d’« Avis au nouveau locataire - dernier loyer payé ». Ainsi, si le locateur se retrouve dans cette situation, il ne faut pas oublier d’indiquer à la section G qu’elle est non applicable, la justification et remplir l’avis supplémentaire en question pour ensuite l’annexer à votre bail.  

 

Éléments importants à savoir

  • L’« Avis au nouveau locataire – dernier loyer payé » doit être rempli lorsqu’aucun loyer n’a été payé au cours des 12 mois précédant le début du bail. Toutefois, le locataire ne dispose pas d’un recours en fixation de loyer auprès du TAL. En revanche, si cet avis est sciemment omis ou contient une fausse déclaration, le locateur s’expose à un recours en dommages-intérêts punitifs de la part du locataire, conformément à l’article 1896 du Code civil du Québec comme c’est le cas pour la section G.
  • Si le logement loué ou les conditions du bail diffèrent de celles du bail précédent pour lequel vous avez déclaré le plus bas loyer payé, il faudrait penser à cocher la case « NON » à la section G du bail et préciser les éléments qui ont changé. Si possible, vous pouvez également indiquer entre parenthèses la valeur des ajouts, le cas échéant.

 

Savez-vous que?

  • Le Code civil du Québec ne fixe pas de montant précis pour les dommages-intérêts punitifs pouvant être accordés par le TAL. Toutefois, selon l’article 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, le TAL a compétence pour traiter les litiges dont le montant en jeu ne dépasse pas 100 000 $, sauf exception.

En résumé, les changements apportés par le projet de loi 31 renforcent les obligations des locateurs, notamment en matière de fixation du loyer et de transparence sur les loyers antérieurs. Remplir correctement les sections F et G du bail est essentiel pour éviter tout litige. L’utilisation du bail électronique sur ProprioLocation est fortement recommandée pour simplifier ces démarches et assurer leur conformité. Une gestion rigoureuse du bail garantit une relation locative sereine et conforme aux nouvelles règles.

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