Le programme abordabilité de la SCHL en mode APH Select est-il aligné avec vos objectifs?

Cette question est très pertinente dans un contexte où plusieurs emprunteurs veulent accroître la valeur marchande et la capacité d’emprunt de leur immeuble. Nous savons tous que le programme APH Select de la SCHL nous permet d’obtenir de nombreux avantages lorsque le propriétaire choisit d’allouer certains logements abordables. Les avantages se concrétisent par l’obtention d’un pourcentage de financement plus élevé (jusqu’à 95 %), d’une mise de fonds plus faible, d’un amortissement plus long (jusqu’à 50 ans) et bien sûr, d’une prime SCHL beaucoup moins dispendieuse. Toutefois, ce choix est-il réellement si avantageux?

Afin d’en faire la démonstration, prenons l’exemple de l’achat d’un immeuble de 12 logements. Nous allons comparer l’option APH/SCHL/100 points en mode abordabilité (80 % des logements) avec le programme traditionnel de la SCHL et constater l’impact de la capacité d’emprunt sur 10 ans. Pour ce faire, voilà nos hypothèses :

Nous connaissons les revenus et les dépenses au moment de l’achat. Nous savons que les revenus augmenteront de 3,20 % en mode APH pendant 10 ans versus 4,00 % en SCHL traditionnel et nous savons que les dépenses progresseront de 3,00 % par année. Que se passera-t-il au bout de 10 ans?

Ainsi, on comprend que le choix d’abordabilité aura eu un impact négatif sur la valeur économique future de près de 368,000 $. Bien entendu, il fallait investir beaucoup plus de mise de fonds en prêt SCHL traditionnel, mais la rentabilité nette de l’immeuble après 10 ans présente de meilleurs cashflow en mode traditionnel comparativement au mode APH.

Rappelez-vous que le programme APH abordabilité limitera vos augmentations annuelles à la recommandation du Tribunal administratif du logement pour les logements sélectionnés, et ce pendant 10 ans. Rappelez-vous aussi que cet engagement ne suit pas le prêt, mais l’immeuble. Dans ce contexte, si vous vendez votre immeuble avant la fin de votre engagement de 10 ans, vous devrez le déclarer à l’acheteur qui aura la responsabilité de respecter l’entente jusqu’à la fin.

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à nous adresser vos questions et vos préoccupations. Notre équipe d’experts est là pour vous appuyer et vous accompagner dans vos démarches de financement.

Au plaisir,

 

Peter Quinn
Directeur et courtier hypothécaire commercial
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