Que faire si un locataire refuse de quitter le logement à la fin du bail?

Chaque année, particulièrement à l’approche du 30 juin, de nombreux propriétaires se retrouvent confrontés à une situation délicate lorsque des locataires ayant donné un avis de non-reconduction ou signé une entente de résiliation refusent de quitter leur logement à la date prévue. Ce type de comportement peut entraîner des conséquences sérieuses, notamment en nuisant à l’emménagement des nouveaux locataires et en occasionnant des pertes financières pour le propriétaire.

Lorsque le bail prend fin, que ce soit par une entente de résiliation, par la non-reconduction ou par tout autre moyen portant le bail à échéance, le locataire (ainsi que ses occupants) est tenu de quitter le logement à la date prévue. S’il refuse de partir, il devient alors un occupant sans droit, ce qui donne au locateur la possibilité de demander son expulsion.

Cette règle s’applique également dans les situations où le locataire a quitté les lieux, mais qu’un sous-locataire ou un tiers (occupant) y réside toujours. En effet, un sous-locataire n’a pas le droit au maintien dans les lieux. Conséquemment, lorsque le bail se termine, il incombe au locataire principal d’aviser le sous-locataire de son obligation de quitter le logement, au moins dix (10) jours avant la date de fin du bail. Si cet avis n’a pas été transmis, le locateur doit alors en informer le sous-locataire en respectant le même délai minimal. À défaut de quitter à temps, le sous-locataire devient lui aussi un occupant sans droit et expose le locataire ayant signé le bail à des procédures d’expulsion devant le Tribunal administratif du logement (TAL), puisqu’il demeure responsable du respect des obligations contractuelles.

Nous mettons à votre disposition un modèle d’Avis de fin de bail à envoyer au sous-locataire (10 jours).

 

Les recours disponibles pour les propriétaires

Lorsqu’un propriétaire apprend, avant la fin du bail, que son locataire n’a pas l’intention de quitter le logement à l’échéance prévue, il est fortement recommandé de lui transmettre une mise en demeure. Cette démarche permet souvent d’éviter une procédure devant le Tribunal, car un avis formel peut suffire à convaincre le locataire de respecter ses engagements. Il s’agit donc d’un outil préventif à privilégier dès que l’intention du locataire est connue à l’avance. Au besoin, vous pouvez vous inspirer de nos modèles de mise en demeure disponibles ici.

En revanche, si le propriétaire constate que le locataire n’a pas quitté le logement à la date prévue, il n’a pas l’obligation de lui transmettre une mise en demeure. Dans un tel cas, il peut, dès le lendemain de la fin du bail, déposer en urgence une Demande d’expulsion du locataire suivant la fin du bail auprès du TAL, afin de faire reconnaître que le locataire est devenu un occupant sans droit et d’obtenir son éviction dans les plus brefs délais. Ce type de recours est traité en priorité par le Tribunal, et une audience peut généralement être obtenue rapidement (entre 10 et 14 jours environ suite à la production de la demande).

 

Conséquences pour le locataire :

Avant d’entamer toute démarche formelle, il est vivement recommandé au locateur d’engager le dialogue avec le locataire qui refuse de quitter le logement. Cette discussion a pour objectif de lui expliquer clairement les conséquences auxquelles il s’expose en cas de maintien illégal dans les lieux, dans l’espoir de le convaincre de respecter ses obligations sans recourir à des procédures judiciaires.

Les conséquences possibles pour le locataire en infraction sont notamment :

• L’introduction d’une demande d’expulsion au Tribunal administratif du logement, qui sera inscrite au plumitif, ce qui peut nuire à sa réputation et compromettre ses chances d’obtenir un futur logement.

• La responsabilité de rembourser tous les frais et pertes causés au propriétaire du fait de son refus de quitter, tels que les coûts d’hébergement temporaire des nouveaux locataires, l’entreposage de leurs biens, ainsi que des compensations pour troubles et inconvénients. Le cas échéant, une nouvelle mise en demeure devra lui être transmise une fois les pertes totales connues et une nouvelle Demande générale devra être introduite au TAL.

• En cas de non-paiement des montants ordonnés par le Tribunal, des mesures de recouvrement peuvent être entreprises, incluant la saisie de biens ou le signalement à des agences de crédit, ce qui affectera négativement son dossier financier.
  
  
• Un stress et des complications supplémentaires liés à un litige judiciaire, incluant le temps et les frais d’avocat éventuels.

• La perte de crédibilité auprès des locateurs futurs, rendant parfois plus difficile la recherche d’un nouveau logement.

À travers cette discussion, il est également important de rappeler au locataire que des ressources d’aide et de soutien sont souvent disponibles auprès des municipalités (comme le service 311 à Montréal). Ces services peuvent l’aider à trouver un hébergement temporaire, à organiser l’entreposage de ses biens ou à l’accompagner dans la recherche d’un nouveau logement. Il peut aussi envisager de se tourner vers des proches (famille ou amis) pour un hébergement temporaire, le temps de trouver une solution plus durable. Encourager le locataire à utiliser ces ressources facilite une transition plus rapide et humaine, tout en évitant des complications inutiles.

Souvent, votre locataire refuse de quitter son logement par crainte de se retrouver sans toit, n’ayant pas trouvé un nouveau chez soi. En jouant un rôle actif et en l’orientant vers des ressources et des organismes, vous pouvez contribuer à résoudre bien des difficultés et apaiser la situation, tant pour lui que pour vous.

Pour l’année 2023-2024, 687 demandes[1] d’expulsion après échéance du bail ont été enregistrées au Tribunal administratif du logement, soit une hausse de 108 par rapport à l’année précédente. Cette tendance à la hausse se confirme depuis plusieurs années, et la CORPIQ prévoit une nouvelle augmentation en 2025. Face à cette réalité, il est crucial pour les propriétaires de comprendre que le refus d’un locataire de quitter son logement à l’échéance du bail constitue certes un défi important, mais qu’il existe des recours clairs et efficaces pour y faire face. Il est donc essentiel d’intervenir rapidement, de bien documenter la situation et de connaître les options disponibles afin de protéger vos droits en tant que propriétaire. N’hésitez pas à contacter nos conseillers en gestion immobilière si vous avez des questions.