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Mon premier plex : quoi savoir avant d’acheter en 2026
Nouvelles
Acquérir un premier plex, c’est bien plus qu’un simple achat immobilier. C’est souvent un premier pas vers l’indépendance financière, la constitution d’un patrimoine et, pour plusieurs, une stratégie de retraite. Voici les éléments essentiels à connaître avant de vous lancer cette année.
Qu’est-ce qu’un plex?
Au Québec, un « plex » désigne un immeuble à logements superposés ou juxtaposés généralement détenu en propriété unique, comme un duplex, un triplex, etc. Ce format est prisé pour sa rentabilité potentielle et sa gestion encore accessible pour un propriétaire débutant. Ce type de bâtiment représente une proportion importante du parc locatif québécois, qui se distingue au Canada par la forte présence de petits immeubles résidentiels. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), en 2023, près de 44 % des logements locatifs dans les grands centres urbains du Québec étaient situés dans des bâtiments de moins de cinq logements.
L’effet levier expliqué
Acheter un plex permet de profiter de l’effet levier du financement hypothécaire. En versant une mise de fonds (généralement 20 %), vous pouvez investir dans un actif qui prend de la valeur à long terme. Cette exigence de 20 % est notamment requise pour éviter l’assurance prêt hypothécaire, obligatoire pour les mises de fonds inférieures à 20 % dans la majorité des cas au Canada. De plus, les revenus locatifs générés par les autres unités peuvent contribuer au remboursement de l’hypothèque et couvrir une partie des charges.
Les critères de sélection
Avant d’acheter, l’emplacement demeure la priorité. La proximité des services et des transports sont des indicateurs cruciaux. Un quartier en transformation peut représenter une belle opportunité, mais attention aux règlements municipaux ou aux projets de zonage qui pourraient nuire à la rentabilité.
Examinez aussi l’état du bâtiment : toiture, fondations, plomberie et électricité sont autant d’éléments pouvant engendrer des coûts majeurs. Un inspecteur en bâtiment qualifié est un allié incontournable dans cette étape.
Connaître les règles du jeu
En tant que propriétaire d’un plex, vous devenez aussi gestionnaire immobilier. Cela implique de comprendre vos droits et obligations, notamment ceux encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL). L’encadrement des hausses de loyer, les règles entourant les reprises de lohement ou les rénovations majeures sont des aspects réglementés qu’il faut maîtriser.
À ce titre, la CORPIQ met à disposition des modèles de lettres, des conseils auprès de nos conseillers en gestion immobilière ou auprès de firmes d’avocats partenaires et une suite d’outils numériques, dont ProprioEnquête® pour évaluer vos candidats locataires ou Pronotif® pour communiquer de manière certifiée avec eux.
Habiter son nouveau plex
Si vous envisagez de devenir propriétaire occupant et que les logements de votre plex sont actuellement tous loués, il est essentiel de bien connaître les règles entourant la reprise de logement. En effet, une reprise conforme n’est possible que si l’achat est fait seul ou avec votre conjoint(e). Si vous achetez l’immeuble avec une autre personne, il ne vous sera pas possible de reprendre un logement, à moins de faire une entente de gré à gré avec le locataire en place. De plus, si le locataire remplit certains critères — liés à l’âge, à la durée d’occupation et à ses revenus —, il se peut également que vous ne puissiez pas reprendre le logement. Avant d’aller plus loin dans votre projet, consultez nos experts afin de vous assurer que votre démarche est réalisable et conforme à la loi.
Le financement : bien se préparer
Votre capacité d’emprunt dépendra de vos revenus, de vos dettes et des revenus anticipés du plex. Un courtier hypothécaire peut vous guider vers les meilleures options, en incluant les programmes gouvernementaux si vous habitez une des unités (ce qui peut réduire la mise de fonds exigée à 5 % dans certains cas).
Anticiper les charges et les imprévus
Même avec des locataires fiables, un plex nécessite de la prévoyance. C’est d’autant plus vrai que le parc locatif au Québec est vieillissant avec 71 % du parc construit avant 1980 (Rapport de 2023, page 43). En plus de l’hypothèque, il faut prévoir un ensemble de charges et se préparer aux imprévus.
La fiscalité à considérer
Les revenus locatifs sont imposables. Toutefois, vous pouvez déduire plusieurs dépenses : intérêts hypothécaires, taxes municipales, réparations, frais de gestion, etc. L’Agence du revenu du Canada (ARC) précise qu’il est possible de déduire les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location. Lors de la revente, un gain en capital pourrait s’appliquer selon l’usage personnel ou locatif du bâtiment. Il est judicieux de consulter un fiscaliste pour optimiser votre stratégie.
S’entourer des bons experts
Entre un courtier immobilier, un inspecteur, un notaire, un comptable et un conseiller juridique, vous aurez besoin d’une équipe fiable. En vous entourant dès le départ, vous réduisez les risques et augmentez vos chances de succès. C’est d’ailleurs un des avantages d’une adhésion à la CORPIQ. Devenir membre vous donne accès à des conseils de nos experts en immobilier en plus de vous faire bénéficier de rabais auprès de nos nombreux partenaires.
Un investissement humain et financier
Acheter son premier plex, c’est plus qu’un calcul de rentabilité. C’est un engagement envers un projet de vie, une communauté et vos futurs locataires. C’est aussi l’occasion de bâtir un patrimoine durable, à votre rythme, avec le bon accompagnement. Pour ce faire, la Corpiq soutient les nouveaux propriétaires à chaque étape, avec des outils adaptés, une équipe d’experts et plus de 45 ans d’expérience.