Top 5 des pièges à éviter quand on renouvelle un bail

Pour procéder à un renouvellement de bail, il est essentiel de connaître les obligations légales qui s’y rattachent. Afin d’effectuer votre reconduction dans les règles de l’art, voici cinq pièges à éviter lorsqu’on renouvelle un bail.

1. Croire que le bail ne se reconduit pas automatiquement

Au Québec, un bail résidentiel se renouvelle automatiquement lorsque le locateur n’envoie pas d’avis de modification et que le locataire ne transmet pas d’avis de non-reconduction dans les délais prescrits. Ainsi, si vous souhaitez augmenter le loyer et/ou modifier une condition du bail, vous devez transmettre un avis de modification au locataire dans le temps imparti. Dans le cas contraire, le bail sera reconduit aux mêmes conditions, sauf lorsque la durée du bail est de plus de 12 mois, le bail sera reconduit uniquement pour 12 mois.

2. Transmettre un avis de reconduction incomplet

Un avis de reconduction de bail doit respecter l’article 1943 du Code civil du Québec et le Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement. Il doit être remis par écrit et inclure toutes les informations exigées, notamment le nouveau montant du loyer, la durée du bail, toute autre modification envisagée et toutes mentions obligatoires prescrites par la loi. Même si vous le remettez en personne, assurez-vous d’obtenir un accusé de réception de chaque locataire sur le bail. La CORPIQ propose à ses membres des modèles adaptés selon si votre bail est à durée fixe ou à durée indéterminée, et le Tribunal administratif du logement (TAL) met également à votre disposition un modèle officiel.

3. Négliger les délais de transmission de l’avis

Pour être valide, l’avis de modification du bail doit être transmis dans les délais suivants :

• Pour un bail de 12 mois ou plus : entre trois et six mois avant la fin du bail;

• Pour un bail de moins de 12 mois : entre un et deux mois avant la fin du bail;

• Pour un bail à durée indéterminée : entre un et deux mois avant la date prévue d’entrée en vigueur des changements.

4. Utiliser un mode de communication intraçable

Il est fortement recommandé d’utiliser un mode de communication qui permet de prouver la date de réception de l’avis : Pronotif (à condition d’obtenir l’autorisation de communiquer par courriel avec le locataire au préalable), courrier recommandé, huissier ou remise en main propre avec accusé de réception signé. Ces preuves sont essentielles si vous êtes amené à vous présenter devant le TAL. Si vous choisissez l’envoi par courrier recommandé, assurez-vous que, en cas d’absence du locataire lors de la livraison, celui-ci récupère bel et bien l'avis au bureau de poste afin que vous puissiez obtenir votre preuve de réception.

5. Tarder à ouvrir un dossier au TAL en cas de refus du locataire

Rappelez-vous qu’en cas de refus du locataire à l’égard des modifications proposées au bail, vous disposez d’un délai d’un mois à compter de la réception de ce refus pour saisir le TAL afin de demander la fixation du loyer et/ou une décision sur les modifications du bail. Bien que vous puissiez tenter de négocier avec le locataire durant ce délai afin de parvenir à une entente, cette démarche n’allonge pas le délai légal pour exercer votre recours au TAL. À défaut d’ouvrir votre dossier dans le délai prescrit, le bail sera reconduit aux mêmes conditions que lors du dernier terme.

Renouveler un bail demande rigueur, méthode et compréhension du cadre légal. En évitant ces cinq erreurs fréquentes et en utilisant les outils proposés par la CORPIQ, vous maximisez vos chances de gérer vos reconductions de bail en toute conformité. Pour toute question, n’hésitez pas à contacter nos conseillers ainsi qu’à consulter notre aide-mémoire sur la reconduction de bail paru dans notre magazine PROPRIO.