Locataire en défaut de paiement : étapes pour réagir efficacement

Gérer un locataire en défaut de paiement fait partie des réalités des propriétaires en immobilier locatif. Bien qu'il s'agisse d'une situation inconfortable, il est possible d’intervenir efficacement tout en respectant les règles imposées par le Code civil du Québec. Voici les étapes à suivre pour faire face à un locataire qui tarde à payer son loyer.

Étape 1 - Confirmer le défaut de paiement

Avant d’agir, assurez-vous que le locataire est bel et bien en retard. Selon l’article 1903 C.c.Q., le loyer est dû le premier jour de chaque terme (habituellement le 1er de chaque mois, à moins qu’il n’en soit convenu autrement dans le bail, à la section D). Un retard n’est considéré juridiquement comme un défaut qu’après que le jour prévu du paiement soit terminé (par exemple, si le loyer doit être payé le 1er jour du mois, le locataire sera considéré en défaut de paiement à partir du 2e jour seulement). Il est recommandé de laisser s’écouler un court délai avant d’entreprendre des recours plus avancés et conclure qu’il y a effectivement un défaut de paiement.

Étape 2 - Communiquer avec le locataire

Une communication proactive suffit souvent à régler la situation. Contactez votre locataire par téléphone, par courriel ou tout autre mode de communication habituel que vous avez l’habitude d’utiliser entre vous. Restez factuel et courtois dans vos interactions. Demandez-lui s’il s’agit d’un oubli, d’un problème ponctuel ou d’une difficulté avec des répercussions touchant le long terme. Il est recommandé de documenter tous vos échanges.

Étape 3 - Envoyer un avis de défaut et/ou une mise en demeure

Si le paiement n’est toujours pas reçu malgré un rappel courtois de votre part, et que le locataire ne donne pas suite à vos relances, vous pouvez d’abord lui faire parvenir un premier avis de défaut de paiement de loyer. Ensuite, si le défaut persiste, une mise en demeure écrite peut lui être remise. Celle-ci doit clairement indiquer le montant dû, les délais pour payer et les conséquences d’un non-paiement. Ce document peut être transmis par courrier recommandé, par huissier ou via un outil de courrier recommandé électronique comme Pronotif. La CORPIQ met à votre disposition des modèles d’avis et de mise en demeure pour vous aider dans cette démarche.

Étape 4 - Déposer une demande au Tribunal administratif du logement (TAL)

Si le locataire ne paie toujours pas dans le délai prévu par la mise en demeure, vous pouvez déposer une demande auprès du TAL pour non-paiement du loyer. Si le but de votre demande est d’obtenir la résiliation du bail, le locataire doit être en situation de non-paiement de loyer depuis plus de trois semaines. Concrètement, dans un bail standard où le locataire doit payer le premier jour du mois, cela veut dire que la demande relative au non-paiement de loyer doit être déposée à partir du 23e jour du mois. Avant cela, le recouvrement de la dette est tout ce qui pourrait être obtenu suite au jugement. De plus, si le locataire paie fréquemment son loyer en retard (au minimum trois retards dans les 12 derniers mois), vous causant ainsi un préjudice sérieux, il sera possible d’indiquer ce fait dans la demande de non-paiement.

Lors de l’audience, il est essentiel de présenter vos preuves : une copie du bail et du dernier avis de reconduction si applicable, des preuves des retards fréquents lorsqu’applicable des traces de vos échanges, chèques retournés sans fonds, tous documents relatifs au préjudice important lié aux retards fréquents si tel est le cas, la date d'envoi et la preuve de réception de la mise en demeure et tout autre document pertinent selon votre situation spécifique. Les firmes d’avocats partenaires de la CORPIQ peuvent vous soutenir et vous représenter au besoin.

Étape 5 - Faire exécuter la décision du TAL

Après la réception d'un jugement en votre faveur, il est recommandé de tenter de vous entendre avec votre locataire quant au paiement à faire. Si vous ne vous entendez pas avec votre locataire, vous devrez faire appel à un huissier ou à une agence de recouvrement comme L.A. Agence de Recouvrement pour faire exécuter le jugement reçu. Pour bien comprendre les étapes suivant la réception d’un jugement du TAL, nous vous conseillons notre article sur le sujet.

En suivant ces étapes, vous protégez vos droits tout en agissant de manière équitable. Bien entendu, il est toujours mieux de prévenir ce genre de situation pour y faire face le moins possible. Afin d’y arriver, il est important de maintenir une communication ouverte avec votre locataire afin d’être informé de ces situations avant qu’elles ne surviennent et de travailler avec votre locataire pour voir si un compromis est envisageable. Vous pouvez également instaurer des paiements préautorisés comme le permet la plateforme de gestion immobilière Proprio Expert. Cette façon de faire évite les oublis de la part de vos locataires et vous garantit des paiements à date fixe. Pour toute question sur le sujet, les membres de la CORPIQ peuvent contacter nos services-conseils.

Vous avez encore des questions au sujet du défaut de paiement? Inscrivez-vous à notre événement virtueldu 17 février 2026 à 19 h. L’inscription est gratuite pour les membres CORPIQ.