Logement vacant : comment gérer efficacement une unité qui reste inoccupée plusieurs mois

Pour un propriétaire ou un gestionnaire, un logement vacant n’est pas seulement un espace vide; c’est une perte de revenus nets d'exploitation (RNE) et une pression accrue sur la rentabilité globale de l’actif. Lorsque la vacance s’étire sur plusieurs mois, il devient impératif d’analyser la situation sous un angle stratégique plutôt qu’opérationnel.

Voici comment optimiser la gestion de vos unités inoccupées et transformer cette période de transition en opportunité de valorisation.

Analyser les causes de la vacance prolongée

Avant d’ajuster votre tactique, il est important de déterminer pourquoi votre logement vacant ne trouve pas preneur dans le marché actuel. La cause est rarement le manque de visibilité, surtout lorsque vous détenez un parc conséquent et êtes familier avec la mise en marché d’un logement. Il faut souvent regarder davantage s’il ne s’agit pas plutôt d’un décalage entre le produit et la demande.

Est-ce une question de prix par rapport aux logements comparables dans le secteur?

En pratique, il s’agit surtout d’une question d’offre et de demande. Il peut donc être préférable d’ajuster le loyer initialement projeté afin de mieux s’arrimer à la réalité et aux besoins du marché. 

L’emplacement de l’unité dans le bâtiment semble-t-il aligné avec le loyer demandé? 

Parfois, dans les grands immeubles, un logement vacant au rez-de-chaussée ou près des ascenseurs peut nécessiter une mise en marché spécifique ou une légère incitation (mois gratuit, inclusions) pour compenser un désavantage de localisation.

Valorisation et entretien préventif

Un logement vacant est l'occasion idéale de réaliser des travaux de rafraîchissement ou des rénovations majeures qui seraient plus complexes à coordonner avec la présence d'un locataire. Il peut donc s’agir d’un bon moment pour investir dans l'amélioration de votre actif. Il est d’ailleurs préférable de finaliser les travaux, particulièrement lorsqu’ils sont majeurs, avant le début des visites. Les candidats peuvent ainsi mieux apprécier le logement et se faire une idée plus précise du résultat final.

Assurez-vous également que l’unité reste impeccable au cas où vous auriez des visites spontanées. Un logement qui sent l'humidité ou dans lequel la poussière s'accumule refroidira instantanément l’intérêt d’un candidat sérieux. Organisez des passages récurrents de votre part ou de votre équipe de maintenance pour dépoussiérer, faire couler l’eau afin de confirmer le bon fonctionnement de la tuyauterie, et ajuster le chauffage afin de prévenir tout dommage lié aux variations de température. Ces vérifications de routines sont également des points importants afin de vous conformer aux exigences de plusieurs assureurs en multilogement.

Sécuriser l'actif et informer les assureurs

La gestion d'un logement vacant sur plusieurs mois comporte des risques accrus en matière d'assurance. La plupart des polices commerciales exigent un avis formel après 30 jours de vacance. En omettant de déclarer cette situation, vous pourriez voir une réclamation refusée en cas de dégât d'eau ou de vandalisme.

Renforcez la surveillance entourant cette unité : assurez-vous que toutes les fenêtres sont verrouillées et, si possible, installez des systèmes de détection de fuites d'eau ou de mouvement connectés. En tant que propriétaire, l'intégration de serrures intelligentes vous permet d’avoir un œil sur ce qui se passe sans avoir à vous déplacer constamment. 

Optimisation de la mise en marché numérique

Si vous avez tout essayé et que votre logement vacant tarde toujours à se louer, il est peut-être temps de revoir votre stratégie marketing. Pour les parcs de grande taille, l'utilisation de photos professionnelles et de vidéos de visites virtuelles est très courant. Vous pouvez même aller jusqu’à demander l’aide d’un designer pour décorer et meubler le logement le temps de la prise de photo. Ces photos peuvent être très utiles pour aider les futurs locataires à se projeter dans les pièces. Présenter le logement en version « vide» puis « habitée » est une bonne façon de mettre toutes les chances de votre côté en ce qui concerne votre mise en marché.

Propriétaires investisseurs étrangers, méfiez-vous

La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU), instaurée depuis le 1er janvier 2022, est une taxe annuelle de 1% de la valeur d’un immeuble résidentiel visant principalement les propriétaires étrangers qui possèdent un logement au Canada et qui le laissent vacant ou sous-utilisé. L'objectif de cette taxe est de décourager les investisseurs étrangers de laisser des logements vacants et d'augmenter l'offre de logements disponibles. 

De façon générale, les citoyens canadiens et résidents permanents qui détiennent personnellement leur immeuble ne sont pas visés par cette taxe. Toutefois, certaines structures de propriété (par exemple une société, une fiducie ou une société de personnes) peuvent devoir produire une déclaration annuelle, même si aucune taxe n’est payable.

Plusieurs exemptions existent, notamment lorsque le logement est utilisé comme résidence principale, occupé par un locataire pendant au moins 180 jours dans l’année ou inhabitable temporairement. Néanmoins, lorsque la déclaration est requise et n’est pas produite, des pénalités minimales importantes peuvent s’appliquer.

Gérer un logement vacant demande de la rigueur et une vision à long terme. En restant proactif sur l'entretien, en sécurisant adéquatement vos lieux et en ajustant votre stratégie de mise en marché, vous réussirez à protéger la valeur de votre investissement.