Planifier des travaux : les erreurs à éviter

Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs immeubles ou logements, planifier des travaux ne consiste pas seulement à réparer un problème lorsqu’il survient. Il s’agit d’un exercice stratégique qui permet de protéger votre patrimoine, de limiter les interruptions locatives et de mieux contrôler les coûts à long terme. Pourtant, certaines erreurs fréquentes doivent être évitées lorsqu’il s’agit de planifier des travaux dans un parc immobilier locatif.

Voici les pièges les plus courants à éviter.

Erreur 1 - Attendre qu’un problème atteigne un seuil critique

La première erreur consiste à repousser les travaux jusqu’à ce qu’un problème existant atteigne un seuil critique. Dans un immeuble locatif, l’entretien préventif est toujours moins coûteux que les réparations à faire en urgence. Par exemple, retarder la réfection d’une toiture ou le remplacement d’un système de chauffage peut entraîner des dommages très importants au bâtiment advenant un bris. Que vous possédiez un ou plusieurs immeubles, planifier vos travaux de façon proactive vous permet d’éviter des dépenses imprévues tout en répartissant vos investissements sur plusieurs années.

Erreur 2 - Méconnaître les délais administratifs

Une erreur fréquente pour les propriétaires se lançant dans des travaux très importants est d’avoir planifié une date de début pour votre chantier sans avoir obtenu auparavant les permis municipaux nécessaires. Au Québec, les délais d’obtention de permis peuvent s’allonger, allant de plusieurs semaines à plusieurs mois selon le cas. Planifier vos travaux suffisamment tôt vous permet d’intégrer ces délais administratifs dans votre calendrier de gestion immobilière. Dans le cas contraire, une mauvaise planification peut mener à ce que votre plan initial tombe à l’eau. Par exemple, si vous aviez prévu que les logements affectés par les travaux devaient être vacants pour une période donnée correspondant à la durée des travaux, un retard dû à l’attente du permis peut venir affecter votre stratégie. Les logements pourraient donc demeurer vacants plus longtemps que prévu, une situation qui entraînerait une perte de revenus locatifs plus importante que ce que vous aviez calculé à l’origine. 

Erreur 3 - Sous-estimer l’impact des travaux sur les locataires

Lorsqu’un propriétaire gère plusieurs logements, il doit également tenir compte des impacts sur les locataires. On pense notamment aux locataires qui sont directement concernés par les travaux, mais aussi à tous ceux qui pourraient être affectés de près ou de loin selon la localisation de leurs unités. Des travaux mal planifiés peuvent générer des nuisances importantes, telles que : bruit excessif, accès limité à certaines zones du logement ou interruption temporaire de services.

Une planification rigoureuse permet de limiter ces impacts. Il est recommandé de prévoir un calendrier clair adapté au type de travaux à entreprendre, d’informer les locataires à l’avance conformément aux règles prévues au Code civil du Québec et de coordonner les interventions afin de réduire les perturbations. 

Une communication transparente contribue à maintenir une relation locative saine et à éviter les plaintes. Nous vous recommandons d’ailleurs la lecture de notre guide « Rénover pour mieux vivre, ensemble » qui vous présente les droits et obligations des propriétaires et locataires en ce qui a trait à l’entretien et aux travaux à réaliser.

De plus, une planification adéquate des travaux répartis sur plusieurs années permet d’atténuer l’impact d’une hausse de loyer importante imposée en une seule fois aux locataires concernés. En effet, selon la méthode actuelle de calcul des augmentations, les réparations et améliorations majeures sont prises en compte à raison de 5 % du coût des travaux, ce qui correspond à un amortissement sur 20 ans.

Erreur 4 - Ignorer la réglementation

Avant de débuter vos travaux et de retenir un entrepreneur, assurez-vous de respecter la réglementation entourant les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation.

Réglementation relative à la Régie du bâtiment

Si vous faites appel à un entrepreneur, assurez-vous que celui-ci possède les licences nécessaires prescrites par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) ainsi que les assurances nécessaires. Fiez-vous à ce que le gouvernement donne comme barème en lien avec les travaux avant de vous lancer.

Il peut d’ailleurs être plus avantageux pour vous de développer des relations à long terme avec des entrepreneurs spécialisés plutôt que de rechercher systématiquement la plus basse soumission. Posséder plusieurs bâtiments implique que vous ayez toujours des travaux à venir dans une perspective de court ou moyen terme.

Réglementation relative à la Commission de la construction du Québec

Assurez-vous de respecter la loi R-20 (Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction) régie par la Commission de la construction du Québec (CCQ). Cette loi encadre strictement les travaux de construction (entretien, réparation, rénovation et modification) réalisés dans le secteur immobilier locatif (le logement du propriétaire-occupant n’est donc pas concerné).

Plus précisément :

• Les travaux d’entretien et de réparation sont assujettis à la loi, sauf si effectués par les salariés permanents d’un employeur professionnel.

• Les travaux de rénovation et de modification sont assujettis et doivent être effectués par des travailleurs qui détiennent des cartes de compétence émises par la CCQ. En cas de non-respect, des amendes sont applicables.

Nos membres ont d’ailleurs accès à une fiche aide-mémoire pour les aider à se repérer parmi les travaux, notamment pour savoir s'ils sont assujettis ou non à la loi R-20.

Erreur 5 - Négliger les programmes d’aide et la planification fiscale

Une autre erreur consiste à entreprendre des travaux sans vérifier les programmes d’aide financière disponibles. Selon votre situation et les travaux engagés, des initiatives institutionnelles peuvent venir les rénovations, notamment celles visant l’efficacité énergétique. Par exemple, certains programmes comme LogisVert d’Hydro-Québec ou encore Rénoclimat offert par le gouvernement du Québec peuvent réduire le coût de certains projets.

Il est également important de considérer l’impact fiscal des travaux. En immobilier locatif, la distinction entre une dépense de réparation et entretien, généralement déductible à 100 % dans l’année courante, et une amélioration de capital, amortissable sur plusieurs années, peut avoir un effet important sur la gestion de votre trésorerie. Planifier des travaux en tenant compte de ces aspects financiers permet d’optimiser la rentabilité globale du projet.

Erreur 6 - Oublier d’alimenter un fonds de réserve

Une erreur fréquente chez certains propriétaires consiste à ne pas prévoir un fonds de réserve dédié aux travaux. Pourtant, même si plusieurs interventions peuvent être planifiées à l’avance, comme le remplacement d’une toiture ou la mise à niveau de certains équipements, il y aura toujours des imprévus. Une fuite, un sinistre non assuré, un bris majeur ou une défaillance d’un système peut survenir à tout moment, et ce malgré un entretien rigoureux. Sans coussin financier, ces situations deviennent rapidement difficiles à gérer, surtout lorsque vos liquidités sont déjà mobilisées par vos opérations courantes. Pour les propriétaires ayant des hypothèques, cette réalité est encore plus marquée. Se doter d’un fonds de réserve vous permet donc d’absorber les chocs, d’agir rapidement et de protéger la stabilité financière de votre immeuble.

Bien planifier des travaux à faire dans vos bâtiments locatifs est un élément central d’une gestion immobilière efficace. En anticipant les besoins d’entretien, en tenant compte des délais administratifs, en choisissant les bons partenaires et en intégrant les considérations financières et fiscales, il est possible de protéger la valeur de son parc immobilier tout en limitant les coûts imprévus.