Les erreurs les plus fréquentes des investisseurs immobiliers

Investir en multilogement est souvent perçu comme une stratégie solide, prévisible et souvent « facile » selon certaines écoles de l’immobilier. Pourtant, derrière les succès que l’on voit circuler, plusieurs investisseurs commettent des erreurs qui peuvent coûter cher — parfois très cher. En tant que courtier hypothécaire commercial, j’ai souvent vu des investisseurs qui n’ont pas compris pourquoi la capacité d’emprunt de leur immeuble n’est pas aussi élevée que prévue (autant en achat qu’en refinancement). Explorons ensemble les erreurs les plus fréquentes, et surtout, comment les éviter.

1. Se fier uniquement au prix d’achat plutôt qu’à la performance

Encore aujourd’hui, plusieurs investisseurs évaluent une opportunité en fonction du prix payé ou grâce à certains ratios comme le multiplicateur de revenu brut, de revenu net ou même le taux global d’actualisation, plutôt que de la rentabilité réelle de l’immeuble. Ce qui importe pour un prêteur — et pour votre portefeuille —, c’est la capacité de l’immeuble à générer des revenus stables. Un immeuble « bon marché » avec de faibles revenus peut devenir un frein à votre capacité d’emprunt future. Ainsi, au moment de l’achat, il importe d’évaluer le rendement sur la mise de fonds, mais aussi les rendements futurs. Il faut éviter d’analyser à court et évaluer votre placement immobilier davantage à long terme.

2. Sous-estimer l’importance de la qualité du dossier de financement

Un dossier incomplet ou mal structuré peut entraîner des conditions moins avantageuses, voire un refus. Trop d’investisseurs pensent que leur relation bancaire suffit. En réalité, la présentation du dossier, la clarté des informations financières et l’anticipation des questions du prêteur font souvent toute la différence. S’entourer d’un bon courtier hypothécaire commercial d’expérience fera toute la différence.

3. Négliger l’impact des dépenses réelles

Taxes, assurances, entretien, énergie et surtout, le taux d’intérêt du financement… plusieurs coûts sont sous-estimés dans les projections. Résultat : un immeuble qui semblait rentable sur papier devient beaucoup moins performant une fois en opération. Les prêteurs, eux, ajustent systématiquement ces dépenses, ce qui peut réduire significativement le financement disponible.

4. Faire des rénovations sans stratégie financière

Rénover pour améliorer un immeuble est essentiel, mais encore faut-il que ces travaux soient reconnus par le marché et qu’ils permettent de générer des revenus supplémentaires. Certaines rénovations augmentent la valeur locative, d’autres non. Investir sans comprendre cet impact peut limiter le retour sur investissement et la capacité de refinancement.

5. Mal choisir entre financement conventionnel, SCHL ou APH SELECT

Le choix du type de financement est souvent fait trop rapidement. Pourtant, il a un impact direct sur l’amortissement, la mise de fonds, et la rentabilité globale. Un mauvais choix peut limiter la flexibilité financière à court terme ou ralentir la croissance du portefeuille.

 

6. Attendre à la dernière minute pour un renouvellement

Plusieurs investisseurs réagissent trop tard plutôt que de planifier. Arriver à échéance sans stratégie limite les options et le pouvoir de négociation. À l’inverse, un renouvellement préparé 12 à 24 mois à l’avance permet d’optimiser les conditions et d’identifier des opportunités de refinancement. Pourquoi se préparer aussi tôt dans le processus? Simplement pour analyser les revenus et les dépenses et avoir le temps de les optimiser avant la présentation du refinancement au prêteur.

Aussi, la prise en considération des aspects économiques et de la variation des taux d’intérêt doit faire partie prenante de la décision. Si les taux semblent à la hausse, vous allez possiblement devancer le refinancement, même en considérant une éventuelle pénalité. À l’inverse, si les taux d’intérêt sont à la baisse, vous allez tenter de retarder le refinancement pour profiter de la baisse et, bien entendu, de la progression de la capacité d’emprunt de l’immeuble.

7. Ne pas penser à long terme

Chaque décision de financement devrait s’inscrire dans une vision globale. Trop souvent, les investisseurs optimisent une transaction… au détriment de leur capacité future. L’effet cumulatif de ces décisions peut ralentir, voire bloquer, la croissance du portefeuille.

En immobilier multilogement, les marges d’erreur sont parfois minces, mais les impacts peuvent être majeurs. La clé n’est pas d’éviter tous les risques, mais de prendre des décisions éclairées, structurées et alignées avec une stratégie à long terme. C’est souvent là que se joue la différence entre un investisseur actif… et un investisseur véritablement performant. Savoir s’entourer des meilleurs professionnels sera une stratégie gagnante. Dans ce contexte, n’hésitez pas à consulter notre équipe chez Multi-Prêts Commercial en consultant notre site internet au www.multi-plex.ca.

Peter Quinn

Directeur et courtier hypothécaire commercial

Tél : (514) 867-8340

Courriel : pquinn@multi-prets.ca