La déduction pour amortissement relative à un immeuble locatif : un outil fiscal à connaître
Contrairement aux dépenses courantes, les dépenses en capital, comme le coût d’achat d’un immeuble, les frais liés à son acquisition, ou encore les frais engagés pour y effectuer des ajouts ou des améliorations majeures, ne sont pas entièrement déductibles dans l’année où elles sont engagées. Toutefois, vous pouvez répartir ces dépenses sur plusieurs années grâce à la déduction pour amortissement (DPA).
Comment s’applique la DPA?
Vous pouvez répartir les dépenses en capital sur un certain nombre d’années en déduisant annuellement un montant à titre de DPA. Celle-ci est facultative, donc vous pouvez choisir de la déduire ou non chaque année, selon votre situation.
Dans le cas d’un immeuble locatif, la DPA vise uniquement le bâtiment, puisque le terrain n’est pas un bien amortissable à des fins fiscales. La DPA permet de réduire votre revenu net de location, sous réserve du respect d’autres conditions.
Dans le cas d’un immeuble locatif qui est un bien amortissable de la catégorie 1, la DPA maximale pour l’année correspond à la partie non amortie du coût en capital (PNACC) de cette catégorie à la fin de l’année, multipliée par 4 %. En règle générale, la PNACC est égale au résultat du calcul suivant : le coût en capital de l’ensemble des biens de la catégorie moins le montant total déduit à titre d’amortissement au cours des années passées. Toutefois, la règle de la demi-année, qui limite la DPA relative aux acquisitions nettes de biens compris dans une même catégorie d’amortissement, peut s’appliquer.
Notez qu’un incitatif à l'investissement accéléré temporaire a été mis en place dans les dernières années pour accélérer la DPA relative à certains biens, dont ceux de la catégorie 1. L’incitatif à l’investissement accéléré permet de majorer la PNACC d’un montant égal à la moitié (50 %) du coût des acquisitions nettes. Cet incitatif prévoit également la suspension de la règle de la demi-année. Pour plus de renseignements à ce sujet, voyez le Guide relatif à la déduction pour amortissement (TPW-130.G).
Exemple simplifié – Application de la DPA relative à un immeuble 100 % locatif
Un immeuble est acquis en 2026 pour un coût total de 800 000 $.
- Coût attribuable au bâtiment : 480 000 $ (60 %).
- Coût attribuable au terrain (non amortissable) : 320 000 $ (40 %).
Dans notre exemple, l’immeuble
- est le seul bien de la catégorie 1;
- est considéré comme mis en service en 2026;
- donne droit à l’incitatif à l’investissement accéléré.
Calcul de la DPA relative à l’immeuble
La PNACC aux fins du calcul de la DPA est égale à 720 000 $ (coût du bâtiment [480 000 $] + montant relatif à l’incitatif à l’investissement accéléré [480 000 $ × 50 %]).
La DPA maximale pour l’année d’imposition est de 28 800 $ (720 000 $ × 4 %).
À la fin de l’année d’acquisition de l’immeuble, la PNACC de la catégorie est de 451 200 $ (480 000 $ – 28 800 $).
L’année suivante, la DPA maximale applicable sera de 18 048 $ (451 200 $ x 4 %). À la fin de cette année suivante, la PNACC de la catégorie sera de 433 152 $ (451 200 $ – 18 048 $).
Ce calcul se poursuit ainsi d’année en année si aucun changement relatif à la catégorie d’amortissement ne survient.
Ce qu’il faut savoir lors de la vente d’un immeuble locatif
Si vous vendez un immeuble locatif à un prix supérieur à son coût d’achat, vous réalisez un gain en capital. Vous devez alors déclarer une partie de ce gain dans votre déclaration de revenus.
Si le prix de vente est supérieur à la PNACC de l’immeuble, vous pourriez devoir ajouter une récupération d’amortissement à vos revenus de location pour l’année de la vente. Si le prix de vente est inférieur à la PNACC de l’immeuble, la différence entre ces deux montants pourrait constituer une perte finale.
Règles particulières
Généralement, vous ne pouvez pas demander la DPA pour créer ou augmenter une perte de location.
Si vous utilisez un immeuble à la fois à des fins personnelles et pour gagner un revenu de location, vous avez droit à la DPA uniquement pour la partie du coût en capital qui correspond à la partie louée de l’immeuble.
Vous devez tenir compte des règles concernant le changement d’usage d’un bien.
Conclusion
La DPA est un outil fiscal qui peut vous être bénéfique, mais qui doit s’inscrire dans une bonne stratégie globale de planification. Avant de la demander, il est essentiel que vous analysiez votre situation fiscale, vos objectifs financiers et l’horizon de détention de l’immeuble. Les particularités de votre situation doivent être prises en compte.
Consulter une professionnelle ou un professionnel de la fiscalité pourrait vous aider à déterminer si la DPA est avantageuse pour vous et à comprendre comment l’utiliser de façon optimale.
Références utiles
Pour plus de renseignements sur les revenus locatifs, consultez les documents suivants :
- la publication Le particulier et les revenus locatifs (IN-100);
- le formulaire Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble (TP-128).
Pour en savoir plus sur la DPA, l’incitatif à l’investissement accéléré, la récupération d’amortissement et la perte finale, consultez le Guide relatif à la déduction pour amortissement (TPW-130.G).
Pour plus de renseignements sur le gain en capital et le changement d’usage d’un bien, consultez la publication Gains et pertes en capital (IN-120).
Informations et services offerts par Revenu Québec
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