Pénurie de logements et hausse des taux d’inoccupation : un paradoxe?

Comment peut-on manquer de logements tout en ayant davantage de logements vacants?

La réponse réside en bonne partie dans un déséquilibre entre l’offre disponible et la capacité financière des locataires.

Selon la SCHL, le taux d’inoccupation des logements locatifs dans la grande région de Montréal est passé de 1,5 % en 2023 à 2,9 % en 2025. L'organisme prévoit qu'il continuera d'augmenter en 2026. Cette détente s’explique notamment par l’arrivée d’un nombre important de logements neufs sur le marché, combinée à un ralentissement de la croissance démographique et de la demande locative.

Mais tous les logements ne sont pas égaux.

Une grande partie des nouvelles constructions offre des appartements modernes dont les loyers sont nécessairement plus élevés afin de couvrir le coût des terrains, de la construction et du financement. Or, c’est précisément dans les catégories de logements plus chers que les taux d’inoccupation sont généralement les plus élevés. À l’inverse, les logements plus abordables demeurent fortement recherchés.

Nous pouvons donc simultanément avoir une pénurie de logements abordables et une offre excédentaire temporaire dans certains segments plus coûteux du marché.

À cela s’ajoute un changement important du côté de la demande. Le ralentissement de l’immigration temporaire, notamment chez les étudiants internationaux et les travailleurs temporaires, ainsi qu’un marché de l’emploi moins vigoureux, ont ralenti la formation de nouveaux ménages locataires. Pendant ce temps, des milliers de logements dont la construction avait été décidée lorsque la demande était beaucoup plus forte arrivent maintenant sur le marché.

Pour les propriétaires, cette nouvelle réalité nécessite un changement de stratégie. Il devient essentiel de connaître précisément son marché, l’évolution des loyers et, surtout, de ne pas présumer qu’une augmentation de loyer sera automatiquement absorbée par le marché. Un logement loué 100 $ moins cher vaut généralement mieux qu’un logement vacant pendant plusieurs mois.

Cette situation a également un impact direct sur le financement des immeubles multilogements.

Lorsqu’un prêteur analyse un immeuble, il ne regarde pas uniquement les revenus inscrits sur les baux. Il cherche à établir un revenu net d’exploitation normalisé et applique notamment un taux d’inoccupation économique. Si le marché se détériore, les hypothèses utilisées peuvent devenir plus conservatrices.

Une augmentation du taux d’inoccupation signifie alors moins de revenus reconnus, un revenu net d’exploitation plus faible et, potentiellement, une capacité d’emprunt réduite.

Pour un investisseur, la conclusion est importante : la valeur d’un immeuble ne repose plus uniquement sur sa capacité à augmenter ses loyers, mais également sur sa capacité à les maintenir, à conserver ses locataires et à limiter son taux d’inoccupation.

La pénurie de logements n’a donc pas nécessairement disparu. Le marché est plutôt en train de se rééquilibrer — et ce rééquilibrage nous rappelle qu’en immobilier multilogement, le véritable indicateur de performance est le loyer que le marché est prêt à payer.

Peter Quinn
Directeur et courtier hypothécaire commercial
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