Économie et immobilier : état de la situation en février 2023

Le contexte inflationniste et la hausse des taux d’intérêt ont une incidence sur le portefeuille immobilier des investisseurs. Cet entretien réalisé à la mi-février avec Peter Quinn, courtier hypothécaire et directeur général de Multi-Prêts Commercial, permet de mieux s’orienter.

Par Corinne Laberge

« Actuellement, on se demande si les taux d’intérêt vont se stabiliser, si les taux fixes vont rester au niveau auquel ils sont présentement et si la Banque du Canada va augmenter encore son taux directeur, résume d’emblée M. Quinn. Pour répondre à ces questions, on doit regarder ce qui se passe précisément sur le marché du côté des prêts. »

Abordant du coup l’annonce des 150 000 nouveaux emplois créés au cours du mois de janvier au pays : « Ce que ça nous dit, c’est que malgré le fait que les taux d’intérêt augmentent, l’économie demeure forte. Il y a de plus en plus de gens qui travaillent, avec de bons moyens financiers et continuent de dépenser malgré la hausse des taux d’intérêt, signale-t-il. Et qui dit augmentation des dépenses dit évidemment croissance de l’inflation. À cet effet, aux États-Unis, le pays a déjà confirmé que l’inflation n’a toujours pas diminué, ce qui devrait également se confirmer au Canada ». Ce n’est de toute évidence pas une bonne nouvelle si on espère tendre vers une baisse des taux d’intérêt.

Au Québec, la hausse prochaine du salaire minimum de 14,25 $ à 15,25 $ fait aussi partie de l’équation. « Ça touche principalement les petits travailleurs des commerces où l’inflation impacte rapidement. On parle de la restauration, des marchés d’alimentation et des détaillants, qui vont très certainement nous refiler cette facture-là et augmenter les prix, contribuant à faire croître de nouveau l’inflation », explique M. Quinn.

Lors de la dernière hausse de son taux directeur, la banque centrale avait pourtant indiqué qu’elle comptait le maintenir ainsi pendant un certain temps et observer les effets sur l’économie. « Déjà, un peu plus de trois semaines après cette annonce, la Banque du Canada est en train de nous dire qu’elle pense à une nouvelle augmentation. Ce qu’on peut donc comprendre en date d’aujourd’hui, c’est que l’on va certainement voir au courant du mois de mars une nouvelle hausse des taux d’intérêts par la banque centrale. »

Les taux variables, soit les marges de crédit et les cartes de crédit principalement, sont directement affectés. « Quand la Banque du Canada augmente son taux directeur, automatiquement ça touche les taux variables des institutions financières. Par contre, les taux fixes pour les termes de 1 à 5 ans, eux, sont influencés par les marchés avant que la Banque du Canada augmente son taux, précise le directeur général de Multi-Prêts Commercial. Les taux fixes sont donc un peu la boule de cristal de ce que la Banque du Canada fera dans quelques mois. »

Les taux d’intérêts ayant augmenté de 0.40 % durant la première moitié de février, tout pointe effectivement vers une nouvelle hausse du taux directeur. Quel sera l’impact pour les investisseurs immobiliers? « Plus le taux d’intérêt augmente, plus le coût d’un emprunt augmente. Donc pour mon immeuble à revenus qui rapporte 50 000 $ de profits nets annuellement, si le taux d’intérêt de 4.50 % du prêt monte à 4.90 %, j’ai toujours le même 50 000 $ de revenus pour payer ma dette, ce qui signifie qu’au final je vais pouvoir emprunter moins sur mon immeuble. Plus le taux d’intérêt monte, plus la capacité d’emprunt diminue sur un immeuble à revenus. »

Les hausses répétées des derniers mois font en sorte que les transactions de multilogements qui se réalisaient entre 20 et 22 fois les revenus bruts ne tiennent plus la route. « Un immeuble rapportant 100 000 $ de revenus bruts par année pouvait facilement être vendu entre 2 et 2.2 millions. Depuis l’augmentation des taux d’intérêt, même si on essaie de vendre cet immeuble à 20 fois les revenus, nos investisseurs ont tellement perdu de pourvoir d’achat qu’ils ne sont plus capables d’acheter. Logiquement, pour réaliser une transaction la plus équilibrée possible actuellement, on ne devrait pas dépasser 16 fois les revenus bruts. »  

Le marché immobilier a conséquemment beaucoup ralenti et l’augmentation du taux directeur qui se profile donne à penser qu’il continuera de se modérer. « Potentiellement, dans 12 à 18 mois, on peut s’attendre à une baisse des prix de vente pour finir par atteindre 15 à 17 fois les revenus bruts, où là on pourra dire que le marché s’est davantage équilibré, souligne Peter Quinn. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’à chaque fois que les taux d’intérêt augmentent, le pouvoir d’achat diminue. On peut penser que le marché va se stabiliser possiblement cette année et l’inflation également. Puis en 2024, on verra lentement les prix baisser, mais les taux fixes vont demeurer élevés encore pour au moins 3 à 5 ans. Les services d’un courtier hypothécaire commercial deviennent donc un atout de plus en plus important. »  

 

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